Сделка купли-продажи недвижимости с помощью заемных средств банка сопровождается рядом непростых этапов, в числе которых сбор необходимой документации. Именно тогда будущему заемщику приходится сталкиваться с понятием «закладная на квартиру по ипотеке». Что это такое и зачем нужна закладная?

В чем сущность документа

Закладная – это специальный документ, удостоверяющий имущественные права залогодержателя, которым в случае с ипотекой выступает банк. В Гражданском кодексе РФ закладные определены как ценные бумаги, выступающие гарантией прав банка на получение обязательств по ипотечному кредиту.

Для современных правоотношений между заемщиком ипотечной ссуды и кредитором использование данного документа является достаточно новым явлением, поэтому существует не так много законодательных актов, регулирующих эти отношения. Основные нормы, касающиеся закладной, описаны в статье 13 ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1999 года.

Использование на практике

оформление ипотеки на вторичное жильеЗакладная оформляется параллельно с договорами кредитования до момента регистрации сделки в Росреестре. Все документы передаются в регистрирующий орган, где на них проставляют необходимые отметки, включающие:

  • место регистрации ипотеки;
  • наименование госоргана;
  • дата выдачи документов участникам сделки.

Далее залогодатель получает переоформленное свидетельство о праве собственности, а залогодержатель – закладную, которая будет храниться у него до момента полного погашения ипотеки. В свидетельстве при этом указывается факт наличия обременения, а сама закладная является подтверждением ограниченности имущественных прав – собственнику жилья дано только пользоваться недвижимостью, без возможности продажи, обмена или передачи в дар.

Права банка на закладную

На любом этапе выплаты ипотечного кредита банк имеет право воспользоваться закладной с целью передачи прав по ипотеке третьему лицу, которым также часто выступает финансовое учреждение. Законодательство предусматривает следующие варианты цессии:

  • частичная переуступка прав;
  • полная продажа залога другому учреждению;
  • обмен правами с доплатой.

перекредитование ипотекиУказанные действия часто осуществляются в связи с банкротством залогодержателя, а также с целью срочного привлечения банком наличных средств для осуществления каких-либо финансовых операций. Заемщику это ничем не грозит – он будет выплачивать долг в прежнем режиме, и в большинстве случаев реквизиты для осуществления платежей останутся прежними. При перепродаже залога другому банку в случае банкротства кредитора, залогодателя оперативно извещают о смене расчетного счета для внесения оплаты по кредиту.

Также полная переуступка прав может случиться при отказе заемщика от добросовестного исполнения обязательств по договору ипотеки. Прежде чем действовать таким образом, банк предпринимает попытки пойти навстречу клиенту, предоставив возможность взять «кредитные каникулы», а также реструктуризировать ссуду. В случае незаинтересованности со стороны заемщика, кредитор вынужден компенсировать свои издержки, реализовав имущественные права по закладной.

Содержание документа

Структура бланка и его внешний вид в некоторых банках несколько отличается. Будучи ценной бумагой, закладная должна быть составлена в соответствии с определенным законом «Об ипотеке» нормами, в противном случае она перестает считаться закладной. Поэтому, содержание документа во всех финансовых организациях остается одинаковым. Перечислим основные пункту закладной на квартиру Сбербанка:

  • информация о залогодателе – полное ФИО., паспортные данные;
  • данные о залогодержателе, включая наименование, адрес, юридические реквизиты, номер лицензии и наименование выдавшего ее органа;
  • описание недвижимости, позволяющее с точностью ее идентифицировать – адрес, характеристики, реквизиты свидетельства о праве собственности;
  • данные о проведенной оценке недвижимости – стоимость в валюте кредита, наименование оценщика;
  • параметры договора ипотеки — сумма заемных денежных средств, процентная ставка, размер ежемесячных взносов, срок и прочие условия кредитования;
  • реквизиты самого документа – дата, номер.

При желании заемщик имеет право ознакомиться с образцом закладной по ипотеке на квартиру до заключения сделки. Сделать это можно на официальном сайте интересующей его финансовой организации, а также в отделении банка при личном обращении.

Пример закладной на квартиру по ипотеке вы можете скачать здесь.

Оценка недвижимости — как происходит

Для заключения ипотечной сделки с недвижимостью необходимым условием является оценка квартиры для закладной. Подобная экспертиза проводится с целью максимально точного определения рыночной стоимости жилья. Благодаря оценке заемщик не переплачивает, а банк не выдает в ипотеку лишних средств.

Участники проведения оценки:

  • кредитор, заинтересованный в данном процессе с целью минимизации риска невозврата ипотечного кредита – в случае отказа должника от исполнения обязательств квартиру придется выставлять на торги;
  • залогодатель, заинтересованный в разумной оценке квартиры, позволяющей ему получить от банка достаточную сумму для покупки;
  • аккредитованный банком независимый оценщик, задача которого – угодить остальным сторонам сделки и определить реальную стоимость недвижимости.

На практике кредитные учреждения предлагают будущим заемщикам списки лицензированных оценщиков, отчеты которых полностью удовлетворяют и требования законодательства, и условия конкретного банка.

Документы для оценки

Компании, осуществляющей оценку недвижимости, потребуются следующие документы на квартиру:

  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (поэтажный план + экспликация);
  • паспорт заказчика;
  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор долевого участия и т. д.).

Помимо этого, в составлении отчета об оценке используются фотографии о квартире и местоположении многоквартирного дома, а также ссылки на важные источники, определяющие цену жилья. Сам отчет представляет собой многостраничный документ в двух экземплярах. Один экземпляр передается банку для подкрепления к делу клиента, а второй остается у самого заемщика.

Стоимость оценки

Несмотря на то, что к составлению отчета об оценке привлекаются партнеры банка, данная услуга оказывается не бесплатно. В условиях конкуренции между оценочными фирмами, можно найти компанию, которая предложит выполнить оценку за сумму от 3500-6000 рублей. Срок подготовки отчета составляет от 2 дней до недели.

Возврат закладной

Итак, на протяжении всего срок выплаты ипотеки документ по залогу содержится в банковском хранилище. Возврат документа залогодателю осуществляется в двух ситуациях:

  • кредит погашен в соответствии с установленным графиком платежей;
  • ипотека погашена в полном объеме досрочно.

как получить налоговый вычет за мужа при покупке квартиры в ипотекуОшибочным является убеждение о том, что полный взаиморасчет с кредитным учреждением снимает все обременения с недвижимости. Для получения прав владения и распоряжения квартирой заемщику придется запросить в банке закладную для последующей передачи в регистрирующий орган.

Порядок действий для снятия обременения:

  • получить закладную в отделении финансового учреждения;
  • запросить и получить документ, подтверждающий исполнение обязательств перед кредитором в полном объеме;
  • оформить специальное заявление в Росреестр для переоформления свидетельства о праве собственности;
  • с остальными собственниками недвижимости явиться в регистрирующий орган для снятия обременения.

ипотечное страхование жизниРекомендуем ознакомиться:

Что такое ипотечное рефинансирование читайте здесь.

Условия получения ипотеки для молодой семьи.

Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку — как получить.

Документы в Росреестр для снятия обременения

Сотрудники Росреестра примут заявление о снятии обременения при условии наличия у участников сделки определенного пакета документов, в который входит:

  • личные документы всех физических собственников жилья;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор ипотеки;
  • справка от банка, свидетельствующая о полном исполнении обязательств между кредитором и заемщиком;
  • заявление на снятие обременение, составленное от имени собственника и представителя залогодержателя;
  • свидетельство о праве собственности, в котором упомянут факт наличия обременения;
  • чек об уплате пошлины за переоформление свидетельства.

При условии соблюдения всех правил, установленных регистрирующим госорганом, новое свидетельство будет готово уже через 5 рабочих дней.

Рекомендуем ознакомиться с образцом о снятии обременения с квартиры здесь.

Что делать в случае утери документа

Так как за долгий период хранения закладной не исключаются различные манипуляции банка с данной бумагой, такие как передача прав на имущество третьим лицам, всегда остается риск утери закладной либо приведение документа в неподобающий вид.

Возможность утери документа самим заемщиком также существует, однако такие случае довольно редки.

Опишем алгоритм действий клиента банка в подобной ситуации:

  1. Обратиться в банк, вне зависимости от виновника происшествий.
  2. Запросить кредитора выписать дубликат ценной бумаги.
  3. Заново пройти госрегистрацию.

После получения зарегистрированной копии документ вновь передают кредитору на хранение. В случае отказа банка в выдаче закладной заемщик имеет право урегулировать вопрос в судебном порядке. Также неправомерным признается требование финансового учреждения повторить оплату новой регистрации за счет клиента.