В нашей жизни иногда возникают непредвиденные ситуации – от них не застрахован никто. Одним из таких случаев является покупка недвижимости. О том, как действовать, если сделку необходимо аннулировать, подробно рассказано ниже.

Что нужно для расторжения договора купли-продажи квартиры

как расторгнуть договорПри расторжении любого договора он теряет свою юридическую силу. Это влечет за собой возврат уплаченной суммы покупателю и товара продавцу. Согласно действующему российскому законодательству договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут после регистрации. Чаще всего эта необходимость возникает по следующим причинам:

  • со стороны продавца – наличием задолженности по оплате коммунальных услуг, лиц, не снятых с регистрационного учета;
  • со стороны покупателя – перечислением денег не в полном объеме и с нарушением сроков.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры или, например, жилого дома можно не только после регистрации, но и до нее. На этом этапе аннулировать сделку проще всего, так как она считается незавершенной.

Для того чтобы мирно решить описываемую проблему, стороны должны подать в ЕГРП два соглашения:

  • о расторжении договора купли-продажи;
  • об отмене смены собственника.

Если кто-то отказывается выполнить указанные выше действия, то другая имеет право пойти в суд.

О чем следует помнить при составлении соглашения о расторжении договора

Расторжение договора купли-продажи должно производиться точно также, как он оформлялся. Говоря иными словами, если была только устная договоренность, то ее будет достаточно и для расторжения. В случае же с письменной договоренностью потребуется дополнительное соглашение.

В нем прописывается такая информация, как:

  • условия расторжения договора купли-продажи;
  • день, с которого договорные отношения прекращаются;
  • действия сторон касаемо выполненных при расторжении договора купли-продажи условий.

Также, как и основной договор, допсоглашение к нему должно быть заверено у нотариуса.

Алгоритм расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Признать описываемую сделку ничтожной можно как по договоренности всех ее участников, так и по желанию одного из них. Самым оптимальным вариантом при достижении согласия является оформление так называемого обратного договора, в рамках которого покупатель был продавцом и наоборот. В этой ситуации договор купли-продажи также подлежит госрегистрации.

Если инициатором выступает один участник, ему следует постараться мирно урегулировать этот вопрос путем направления остальным участникам предложения о признании сделки ничтожной в письменной форме. При отказе от него или отсутствии ответа в течение месяца (или другого установленного инициатором срока) дней инициатор может пойти в суд.

Следует помнить, что одно только желание участника прекратить договорные отношения не играет никакой роли. Для этого должны быть веские причины. Например:

  • нарушение важных условий договора;
  • другие случаи, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства.

Важными условиями, при несоблюдении которых договор купли-продажи расторгается, являются:

  • отсутствие задолженности перед управляющей компанией и лиц, не снятых с регистрационного учета;
  • получение денег в полном объеме и в срок;
  • согласие лиц на заключение сделки, их дееспособность.

Остановимся на каждом из перечисленных выше случаев подробно.

Получение денег не в полном объеме и/или с нарушением сроков

Подтверждением оплаты недвижимости является документ, доказывающий факт передачи денег. Им может быть:

  • расписка;
  • выписка с банковского счета;
  • квитанция, доказывающая внесение денег в кассу.

Если покупатель отказывается оплатить покупаемую им недвижимость, то продавец может пойти в суд. Если это случится, то имущество не перейдет к покупателю, а остается у продавца. Но часто бывает и так, что продавец передает собственность покупателю, но денег от него не получает. В этой ситуации суд может вынести одно из следующий решений:

  1. Аннулировать сделку с возвратом недвижимости продавцу.
  2. Признать сделку действительной и, как следствие, обязать покупателя оплатить недвижимость.

Наличие лиц, не снятых с регистрационного учета

Случаев, когда один из прежних владельцев сохраняет за собой право на покупаемую недвижимость, в судебной практике нашей страны довольно много. Это, например, человек, вернувшийся из длительной командировки или, скажем, мест лишения свободы.

В этой ситуации новый владелец может требовать аннулирования сделки и возврата всей уплаченной суммы. Однако нельзя забывать, что это возможно только если со дня оформления договора купли-продажи прошло не более 3-х лет.

Незаконность сделки

Помимо неполного и получения денег продавцом, нарушении сроков в этом плане и наличии лиц, не снятых с регистрационного учета, влекущих за собой расторжение договора купли-продажи недвижимости, нередко это происходит и потому, что сделка является незаконной.

Если суд признает факт противоправности подписания документа, сделка будет не расторгнута, а признана  недействительной. Это означает, что все участники будут возвращены к первоначальному имущественному положению.

Самыми распространенными ситуациями, при которых сделка купли-продажи признается недействительной, являются:

  • подписание документа в состоянии недееспособности;
  • подписание документа под угрозами, действиями насильственного характера.

Изменение основных условий

купля продажа квартиры расторжениеЧтобы сделка была аннулирована из-за изменения основных условий, суд должен признать ситуацию:

  • возникшей непредвиденно;
  • непреодолимой;
  • наносящей большой ущерб всем сторонам или только кому-то одному
  • оказывающей влияние на интересы всех сторон или только одной из них.

Такое решение может быть вынесено только если присутствуют все перечисленные выше критерии.

Расторжение договора купли-продажи вследствие изменения основных условий происходит редко. Чаще всего к этому приводят:

  • внесение изменений в законодательство;
  • ощутимое увеличение рыночной стоимости объекта;
  • не относящаяся к процессу банкротства ликвидация юридического лица;
  • экономический кризис.

Нюансы расторжения договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи сильно зависит от его предмета. Если им является недвижимость – не важно, жилая или нежилая – то сделать это можно будет только пока он действует. Также следует отметить то, что все объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы. В этом, собственно говоря, и состоит главная особенность расторжения описываемого типа договора.

Дело в том, что госрегистрация не может быть прекращена по инициативе участников сделки. Если договор должен быть расторгнут, то она проводится повторно.

Исполненным договор купли-продажи недвижимости считается после того, как новый владелец пройдет госрегистрацию права собственности. Если после этого участники сделки принимают решение об ее аннулировании, то заключается новый договор, который возвращает все на свои места: продавец получает обратно имущество, а покупатель – деньги.

С расторжением договора купли-продажи, неисполненные обязательства признаются ничтожными. Таким образом, если до этого продавец передал покупателю собственность, а покупатель продавцу – деньги, то ничто из этого не подлежит возврату. В этом состоит еще один, не менее опасный, нюанс.

Например, покупатель передает деньги продавцу, но не получает взамен жилой дом. Обратившись в суд с просьбой расторгнуть договор он останется и без денег, и без недвижимости. Чтобы решить этот вопрос, потребуется еще одно разбирательство в суде. Именно поэтому в иске необходимо указывать не только просьбу расторгнуть договор купли-продажи.

Как избежать рисков покупателю и продавцу?

расторжение договора купли-продажиПри заключении рассматриваемой нами сделки продавцу недвижимости следует руководствоваться следующими советами:

  1. Не экономить на услугах агентств по недвижимости и юристов, специализирующихся на этом направлении.
  2. Тщательно продумывать все, даже самые мельчайшие, детали договора и внимательно вычитывать его перед подписанием.
  3. Внести в договор пометку о возможности его расторжения при уклонении кем-то из участников своих обязательств.
  4. Внести в договор пометку о сумме, подлежащей к уплате и сроке, когда должен быть совершен платеж – до или после регистрации документа.

Что же касается покупателя недвижимости, то главной проблемой, с которой он может столкнуться является неполное или несвоевременное освобождение помещения продавцом. Поэтому в договор следует внести пункт, когда должно быть передано помещение. Эта обязанность считается исполненной в момент подписания так называемого передаточного акта.

Перечень необходимых документов

Если решить рассматриваемую нами проблему мирным путем не удалось, то, как уже отмечалось выше, сторона имеет право пойти в суд. К иску с просьбой расторгнуть договор купли-продажи недвижимости потребуется приложить следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • документ, доказывающий намерение урегулировать вопрос без обращения в суд;
  • документ, доказывающий право собственности на объект, о полном и своевременном получении (или неполучении) денег и т.д.;
  • чек об оплате госпошлины.

При составлении иска с просьбой расторгнуть договор следует помнить о следующих важных моментах:

  1. Просьбы указывать четко. Основные из них – это расторжение договора купли-продажи и возвращение всех участников сделки к первоначальному имущественному положению.
  2. Обязательно написать о том, что предпринимались действия для мирного урегулирования вопроса.

Кроме того, можно потребовать компенсацию материального и морального вреда.

Строгих требований к составлению иска с просьбой расторгнуть договор нет. Этот документ оформляется в свободной форме. При этом стоит помнить о необходимости указания просьбы вернуть свое первоначальное имущественное положение. Иначе, несмотря на то, что договор купли-продажи и будет расторгнут, вы останетесь без имущества (денег).

Рекомендуем скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Чем расторжение договора купли-продажи отличается от признания сделки ничтожной?

В рассматриваемом нами случае важно понимать разницу между расторжением договора купли-продажи и  признанием сделки недействительной.

Если сделка признается недействительной, то ее участники должны вернуть друг другу все то, что они получили в ее рамках: покупатель – недвижимость продавцу, продавец – деньги покупателю.

При расторжении же договора-купли происходит другое. Во-первых, прекращаются договорные отношения между участниками и, во-вторых, признаются ничтожными неисполненные на этот момент обязанности.