Покупка недвижимости является довольно сложным и ответственным процессом. Так как, во-первых, это дорогостоящая сделка, а во-вторых, законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда продажа признаётся не действительной. Поэтому крайне важно осуществить предварительную проверку на «юридическую чистоту» выбранного объекта недвижимости.

Сделать это можно либо обратившись к квалифицированным специалистам, либо самостоятельно. В данной статье будет детально рассмотрено: как узнать, квартира в залоге или нет, имеются ли какие-либо другие обременения, и в каких случаях от покупки лучше отказаться.

Общее представление о проверке квартиры и владельца

Госпошлина за регистрацию на квартируОбращаться к опытным специалистам для проверки «чистоты» объекта недвижимости, на первый взгляд, удобно и практично. Как правило, такие услуги предоставляют риелторы и юристы. Но на практике порой оказывается, что не каждое лицо, готовое выполнить данную работу, в действительности имеет необходимый уровень компетентности. Тем более что заинтересованность у данных специалистов косвенная, так как денежными средствами или имуществом они сами не рискуют.

В то же время, при наличии определённого количества времени и сил, осуществить проверку самостоятельно совершенно не сложно. Главное в данной ситуации – это знание того, где и какие документы запрашивать, для чего и что в них сверять.

Стандартный перечень документов, необходимых для проверки:

  1. Выписка из ЕГРП о том, имеются ли на объекте недвижимости какие-либо обременения.
  2. Выписка из ЕГРП с данными о текущих владельцах квартиры, и на каком основании был осуществлён переход имущественного права.
  3. Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных лицах по адресу продаваемой квартиры на текущий момент.
  4. Расширенная выписка из домовой книги, в которой указаны сведенья обо всех лицах, которые ранее проживали.
  5. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, состоит ли на учёте продавец объекта недвижимости.
  6. Свидетельство права собственности и документы, подтверждающие основание перехода объекта имущества к нынешнему владельцу.
  7. Техпаспорт, выданный БТИ с детальным планом квартиры.
Важно! Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо изучить данные не только по объекту недвижимости, но также владельца, ныне и ранее проживающих лиц. Это особенно важно, если осуществляется покупка жилища из старого фонда или когда у квартиры часто менялись собственники.

Также нужно помнить, что наличие указанных документов ещё не обеспечивает чистоту квартиры. Необходимо детально сверить совместимость указанных данных, а также обратить внимание на даты выдачи справок, если продавец заранее подготовил все необходимые документы. Хотя подобное происходит достаточно редко, так как часть запросов осуществляется на платной основе. И, как правило, данную статью расходов берёт на себя покупатель.

Как убедиться, что квартиру продаёт владелец

Госпошлина за регистрацию на квартируКогда подходящая для покупки недвижимость была подобрана, первым делом необходимо удостовериться в том, что её реализацией занимается настоящий владелец. Если же у квартиры несколько собственников, то нужно подтверждение, что данные лица также принимают участие в продаже или доверили процедуру одному из совладельцев.

Поэтому продавец должен предоставить в оригинале:

  1. Свой паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Документ, подтверждающий законность передачи имущества.
  4. Доверенность (если продавец не является собственником или представляет интересы совладельцев).
  5. Копии паспортов лиц, которыми была выписана доверенность – в идеальном варианте нотариально заверенные, но так редко поступают.

Важно! Продавец, который планирует осуществление честной сделки, осознаёт необходимость проверки квартиры на чистоту, и спокойно предоставляет необходимые бумаги. В случае отказа или попытки оттянуть процесс предъявления документов, можно смело прекращать процедуру сделки.

освобождены ли пенсионары от уплаты налогов на имуществоУказанный пакет документов можно условно назвать первичным, так как у владельца, тем более готовящегося к продаже, они уже должны быть на руках. Соответственно, их отсутствие указывает, как минимум, на то, что квартира имеет сложную историю, а оттого благоразумнее будет отказаться от такого приобретения.

Передача права собственности владельцу должна подтверждаться одним из таких документов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • завещание или свидетельство о вступлении в наследство;
  • договор приватизации;
  • решение суда.
Важно! Во всех предоставленных документах не должно быть никаких исправлений, помарок, подчисток и каких-либо механических повреждений. В противном случае документ не является действительным, и требуется его замена.

Квартира в залоге, как проверить

Самым частым осложнением при покупке недвижимости может являться обременение – запрет на осуществление юридических действий с объектом имущества. Происходит наложение подобных ограничений, если квартира находится под арестом или залогом. Также лично собственник или один из совладельцев мог наложить подобное обременение на квартиру.

В том случае, если факт запрета не был установлен предварительно, и была проведена сделка, то покупатель понесёт минимальный убыток. Ведь в Росреестре просто откажут в регистрации договора купли-продажи. А оплата за приобретаемое имущество осуществляется только после того, как договор будет зафиксирован государственным учреждением.

  • Как проверить квартиру на обременения? Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП, которая выдаётся любому лицу на основании официального запроса. Но в данном документе указывается только наличие или отсутствие запретов, а также полные имена текущих владельцев и доля их собственности.
  • Поэтому дополнительно необходимо запросить выписку из ЕГРП о переходе права собственности. Этот документ выдаётся только владельцам недвижимости, но позволяет установить основание, на котором была осуществлена регистрация.

как самостоятельно реализовать квартируЕсли покупка жилья осуществляется в новостройке, у лица, которое приобретало помещение на этапе строительства или сразу после ввода в эксплуатацию, то такой документ не требуется. Но в случае сделки с квартирами старого жилфонда данная выписка крайне необходима.

Что нужно проверить при получении выписки:

  1. Наличие или отсутствие обременения – указывается непосредственно в документе.
  2. Количество собственников и их доли – в договоре купли-продажи эту информацию нужно будет отобразить.
  3. Соответствие личных данных владельцев с теми документами, которые были предоставлены продавцом – особенно это касается номера паспорта, полного имени и даты рождения.
  4. Имеются ли какие-либо ограничения при передаче собственности – например, по договору купли-продажи нынешнему владельцу была предоставлена отсрочка в оплате, которую он не погасил.

Важно! Данные в ЕГРП заносятся с 1998 года. Если право собственности на имущество было получено до этого срока, информация в реестре будет отсутствовать. Но подобный факт, чаще всего, свидетельствует о безопасности квартиры. Ведь владелец может сделать запрос в муниципалитет, где ему выдадут справку, подтверждающую действительность права собственности и данные о владельцах. Больше внимания должны привлекать те объекты недвижимости, у которых постоянно меняются хозяева.

управляющая компания домаЕсли выяснится, что на квартиру ранее было наложено обременение, но на данный момент ограничения снято, необходимо убедиться, что с даты прекращения действия запрета на осуществление юридических действий прошло более трёх лет. В противном случае покупатель может столкнуться с ситуацией, когда на уже приобретённую квартиру наложат прежний арест.

Произойти это может, к примеру, если обременение накладывалось судом по причине спора с за квартиру. Если сторона, которая ранее не смогла доказать свою правоту, подготовит новые документы и выиграет спор, то все сделки будут признаны недействительными, а квартира перейдёт новому владельцу по решению суда. Но срок исковой давности по имущественным вопросам составляет три года. Соответственно, по истечении данного периода времени любые претензии судом будут отклонены.

Проверка правильной эксплуатации

Каждый владелец квартиры или проживающее в помещении лицо имеет ряд обязательств по эксплуатации объекта недвижимости. К таковым относится сохранение надлежащего состояния, а также исправности всех инженерных систем. Проверить все вышеуказанное можно, проведя поверхностный осмотр квартиры. В противном случае новому владельцу придётся самостоятельно устранять имеющиеся в квартире поломки.

То же самое относится и к уплате коммунальных платежей. Приобретая объект имущества, новый владелец получает все долги, которые имеются за квартирой. Поэтому необходимо предоставление выписки данных с лицевого счёта. Ведь законодательством предусмотрено, что все финансовые обязательства по квартире ложатся на текущего владельца. А тот уже имеет право требовать в судебном порядке денежную компенсацию у виновника сложившегося положения. Но результат таких исковых обращений совершенно непредсказуем.

Ещё одним важным моментом являются перепланировки. Если они осуществлялись без надлежащего оформления, то вся материальная ответственность также ложится на текущего владельца. Проверить наличие изменений в квартире довольно просто – для этого нужно взять техпаспорт и визуально сравнить указанный в документе план с фактическим состоянием помещения.

ипотека на вторичкуВам будет интересно:

Как купить квартиру самому без риэлтора;

Как торговаться при покупке квартиры — https://1pokvartire.com/kak-torgovatsya-pri-pokupke-kvartiry/;

Что такое квартира с обременением и как проверить при покупке.

Проверка проживающих лиц

страховка при ипотеке обязательна или нетНеобходимо помнить, что право собственности и проживания – это не одно и то же. Бывает так, что владельцем квартиры выступает одно лицо, а по адресу зарегистрировано несколько человек. Если подобный факт заранее не обнаружить, то покупатель приобретает, вместе с недвижимостью, и жильцов, которых впоследствии выписать будет практически невозможно.

  • Поэтому чтобы установить, кто проживает в данной квартире, необходимо запросить выписку из домовой книги. Если же объект продажи находится в старом доме, и часто менялись собственники, потребуется запрос на получение расширенной выписки.
  • Возможна ситуация, когда человека ранее сняли с регистрационного учёта по причине отбывания наказания в местах лишения свободы, прохождения воинской службы или предоставления служебного жилища. Сложность заключается в том, что такие граждане могут быть прописаны обратно.

Также нужно обратить внимание на то, кто проживал в квартире на момент приватизации. Если среди таковых людей имеются несовершеннолетние граждане, которые не участвовали в передаче имущества в частную собственность от государства, то впоследствии они могут выдвинуть требование о предоставлении положенной им доли в квартире.

Важно! В случае отсутствия сложностей с прописанными в квартире гражданами, необходимо сравнить данные, указанные в выписках из домовой книги, со справками из ЕГРП. Если будут обнаружены расхождения, скорее всего, один из документов не является подлинным.

Проверка продавца

Нарушить чистоту квартиры может не только сложная история объекта недвижимости или проживающие в помещении лица, но также и сам владелец или продавец. Необходимо помнить, что если человек, осуществляющий сделку, находится под наблюдением в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то совершённые им юридические действия в дальнейшем могут быть оспорены в суде. Поэтому нужно подтверждение того, что лицо, подписывающее договор, имеет право отвечать за свои поступки.

Самым быстрым и простым способом будет просьба предъявить водительские права. Так как люди, поставленные на такой учёт, разрешение водить автомобили не могут иметь. Но более надёжным всё же является предоставление справок из НД и ПНД о том, что гражданин не находится под диспансерным наблюдением, или же получал лечебную помощь ранее, но сегодня способен отвечать за свои поступки.

Во втором варианте, если по-прежнему возникают какие-либо сомнения, самым надёжным способом будет прохождение продавцом медицинского освидетельствования у соответствующего специалиста. Подобная процедура покупателю обойдётся дешевле, нежели расторгнутый договор купли-продажи.