В отношении недвижимости, перешедшей по наследству, нет никаких ограничений по срокам ее продажи, а налогообложение осуществляется по общим правилам.

Особенности продажи унаследованной квартиры

рассчет налога на квартируПрежде чем задумываться о продаже полученной в дар квартиры, необходимо соблюсти ряд правил, которые обеспечат легальность сделки. К ним относятся:

  1. Открытие наследства (после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу, в чьем производстве находится дело о наследстве и оформить заявление о вступлении в права);
  2. Документ, подтверждающий право на наследование завещанного имущества (свидетельство) может быть выдан не ранее, чем через полгода с момента смерти наследодателя;
  3. Общий пакет документов и выданное нотариусом свидетельство необходимо предоставить в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, чтобы зарегистрировать право собственности на нового собственника – наследника.

Только после выполнения вышеупомянутых процедур закон позволит продать квартиру.

Важно учесть, что свидетельство о вступлении в наследство должно обязательно присутствовать в общем пакете документов, представленных для продажи, так как оно является фактическим подтверждением основания возникновения права на квартиру.

Рекомендуем к прочтению — как вступить в права наследства после смерти по завещанию.

Минимальный срок владения и порядок его установления на наследованное имущество

При продаже квартиры не имеет значения каким из законных способов она оказалась в собственности владельца. Поэтому, на такую недвижимость распространяются общие правила налогообложения при ее продаже.

Если наследник владел объектом менее 3-х лет, то за ним закреплена обязанность по уплате НДФЛ с суммы сделки от продажи. Это правило не действует, если срок нахождения квартиры в собственности превышает 3 года.

Важно знать, что срок владения унаследованным объектом недвижимости начинает течь с момента, когда умер наследодатель и, тем самым, наследство было открыто. На этом основании дата проведения государственной регистрации по переходу прав на наследника не имеет никакого значения.

Как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры и как его уменьшить

инвентаризационная стоимость квартиры как рассчитатьУплата налога обязательна, если не превышен минимальный период владения. Законодатель устанавливает следующие ставки по налогам:

  • 13% — для резидентов РФ;
  • 30% — для нерезидентов РФ.

Ставка исчисляется от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Сумма сделки, имеющая существенные различия с кадастровой стоимостью квартиры, перешедшей по завещанию, подлежит перерасчету сотрудниками налоговой инспекции. Они вправе применить штрафные санкции за занижение налогооблагаемой базы.

Наследник, желающий продать унаследованную квартиру может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму причитающегося по ней вычета. Установлен фиксированный размер имущественного вычета, равный 1 млн. рублей. Эта сумма отнимается от стоимости квартиры перед началом расчета налога.

То есть: Налог = (Стоимость квартиры-1млн. рублей)*13%

НДФЛ с продажи квартиры всегда округляется до единиц и представляет собой целое число. Его уплата может быть произведена единовременно или по частям, главное соблюсти отведенный для этой процедуры срок.

Декларация: как заполняется и куда подается

Оплата налога, при продаже унаследованной квартиры, которая не пробыла во владении наследника более 3-х лет, отражается в налоговой декларации по форме 3НДФЛ. Заполнить документ можно одним из нескольких способов:

  • С помощью специальной программы «Декларация», которая доступна для скачивания на официальном сайте налогового органа;
  • Обратившись за помощью к специалисту-бухгалтеру (услуга платная);
  • В подразделении ФНС.

Вместе с декларацией предъявляются следующие документы:

  • Документ, подтверждающий сделку купли-продажи и размер полученных средств;
  • Основной документ, удостоверяющий личность;
  • Реестр (бланк можно получить и заполнить, непосредственно, перед сдачей документов).

Прием налоговых документов осуществляет территориальный орган ФНС по месту регистрации гражданина.

Подать налоговую отчетность можно:

  • При личном посещении налогового органа;
  • Через личный кабинет налогоплательщика;
  • Посредством почтовой связи (этот вариант подачи документов требует, чтобы пакет документов был нотариально удостоверен).

Если лицом, унаследовавшим и продавшим квартиру, был несовершеннолетний ребенок (до 18 лет), то все налоговые операции (заполнение и подача отчетности, внесение налога в бюджет, ответственность за несоблюдение сроков) обязан проводить его законный представитель. Однако, все документы оформляются на имя несовершеннолетнего, но право подписи закреплено только за законным представителем.

Сроки уплаты налогов и последствия их несоблюдения

как самостоятельно реализовать квартируЗаконодатель установил максимальный срок, в течение которого обязанность по внесению налога в бюджет должна быть полностью исполнена. Бюджет должен быть пополнен до 15 июля (включительно) года, следующего за годом продажи недвижимости.

Нормами налогового права предусмотрены санкции, если:

  1. Отчетность сдана с опозданием или не сдана вообще (налагается штраф в размере 5% от суммы рассчитанного налога за каждый месяц просрочки; сумма не может быть меньше 1 тыс. и не может превышать 30% от размера НДФЛ, подлежащего уплате);
  2. Налог не оплачен в бюджет (может быть наложен штраф в размере 20% от подлежащего уплате налога и пени, рассчитываемые, как 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ);
  3. Налогооблагаемая база (стоимость квартиры) была преднамеренно занижена (при проведении камеральной проверки сотрудники, обнаружившие этот факт, могут доначислить сумму налога и возложить штрафные санкции).

Сложности, возникающие на практике

При продаже квартиры, перешедшей по наследству, могут возникнуть сложности, связанные с появлением других правообладателей. Даже, если в завещании больше не указаны другие субъекты, есть наследники обязательной доли, которые вправе рассчитывать на выдел в наследуемом имуществе вне зависимости от воли наследодателя.

Другие нюансы процедуры связаны с покупателем. Он может столкнуться со следующими обстоятельствами:

  • Завещательный отказ, по которому в объекте, выступающем предметом продажи, могут проживать третьи лица. (Об этом покупатель может не знать, но такое правило сохраняет силу даже если квартира была продана);
  • Наследство было открыто на основании решения суда, по которому наследодатель признан умершим (это обстоятельство не дает полной гарантии, что волеизъявитель физически умер).

продажа квартиры без агенстваЧтобы избежать таких случайностей, покупателю стоит провести ряд мероприятий по проверке правового статуса квартиры:

  1. Ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которая позволит уяснить: кто собственник, основания перехода права, кто может претендовать на объект;
  2. Запросить информацию у нотариуса, занимающегося делом о наследстве по данной квартире;
  3. Получить выписку из книги домового учета, где отражена информация обо всех зарегистрированных на жилплощаде лицах;
  4. Расспросить соседей по квартире.

При заключении договора о купли-продаже квартиры, которая перешла по наследству, необходимо указывать точную ее стоимость. Занижение цены может привести к тому, что при судебном оспаривании и признании сделки недействительной, сторонам вернется все, что причиталась до ее совершения. Тогда, продавец-наследник получит квартиру, а покупатель – цену, меньшую, чем он фактически заплатил.

При продаже квартиры, полученной по наследству, применяется общий порядок, срок и размер налогообложения. Избежать этого бремени можно, если объект пробудет в собственности не менее 3 лет с момента смерти ее первоначального собственника – наследодателя. В противном случае, наследник должен подготовить налоговую отчетность, сдать ее и внести средства в казну государства не позднее установленных императивных сроков, дабы не повлечь начисление пеней и штрафа.

Часто задаваемые вопросы владельцев квартир

Вопрос: После смерти бабуши, в 2017, я получила в наследство квартиру. Какой налог я должна внести в казну государства, если ее стоимость по договору купли-продажи составила 1 млн. рублей, а кадастровая — на 24 тысячи больше.

Ответ: Согласно последним поправкам НК РФ, в случае, если кадастровая стоимость и указанная в договоре купли-продажи имеют разницу более чем в 30 процентов, применяется особый вид расчета. В вашем случае такой разницы нет. Помимо этого, можно воспользоваться льготой по уменьшению налогооблагаемой базы на 1 млн. рублей. Так как заявленная в договоре стоимость соразмерна сумме налогового вычета, сумма НДФЛ становится равна 0. Однако, этот факт не освобождает от необходимости подачи декларации с отражением нулевого дохода.

Вопрос: В 2013 году была приобретена квартира, на которую было оформлено долевое право собственности – 3/5 числились за матерью и 2/5 за сыном. После смерти матери, в 2014 году, сын становится полноправным владельцем и продает ее в 2015 году за 1,7 млн. рублей. Подскажите, должен ли он платить налог и в каком размере?

Ответ: За сыном сохраняется обязанность по оплате налога, так как не прошел минимальный срок владения недвижимостью, равный 3 годам. Целесообразно применить вычет в 1 млн. рублей и оплатить 13% налог с 0,7 млн.

Вопрос: Какие налоги необходимо оплатить гражданину РФ при продаже унаследованной заграничной квартиры?

Ответ: В этом вопросе необходимо опираться на налоговые соглашения, которые имеются между странами (РФ и иностранным государством, в котором находится недвижимость). При наличии такого соглашения, налог оплачивается в иностранном государстве, а в РФ предоставляется отчетность. Если сумма налога, установленная иностранным государством, меньше, чем в РФ, то в российский бюджет необходимо произвести доплату. Если налог больше или равен, то доплачивать не придется. При отсутствии налогового соглашения производится двойное налогообложение – в российский бюджет и иностранный.

Вопрос: Унаследованная двумя наследниками квартира, в долях – 2/3 и 1/3, продается за 1,2 млн. При этом, каждая доля оформляется по отдельному договору купли-продажи на 0,8 и 0,4 млн. соответственно. Какой налог подлежит уплате и есть ли возможность применить вычет?

Ответ: По общему правилу Вам полагается вычет в 1 млн. рублей на каждого дольщика, а значит налог составит 0 значение. Однако, если дольщики продали имущество в одно время и одному покупателю, то применяются правила единого объекта, тогда и размер вычета будет распределен пропорционально долям (2/3 от 1 млн. и 1/3 от 1 млн.). Если, при камеральной проверке будет выявлен факт фальсификации по тому основанию, что сделки не являются объективно разными, то налог будет доначислен и, скорее всего, взыскан штраф.