Продажа квартиры по наследствуНаследование жилища – процесс переоформления собственности, наступающий после кончины близкого человека. На практике продажа квартиры по наследству распространенное явление. Но до момента заключения подобной сделки потребуется выдержать установленный законодательством срок и правильно все подготовить.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продажу квартиры, полученной по наследству допускается по окончанию переоформления. Рассмотрим, как это происходит на практике. Для начала в идеальном варианте – квартира полностью перешла по наследству одному собственнику.

Оформляется это по закону, либо завещанию. Чтобы выполнить регистрацию правопреемственности, наследник обязан:

  1. Не позднее полугода с даты смерти предыдущего владельца и открытия наследственного дела предоставить заявление нотариусу.
  2. По окончанию шестимесячного срока нотариус выдает наследнику свидетельство, подтверждающее принятие имущества после усопшего.
  3. На основании подобного акта осуществляется переоформление имущественных прав на жилье новым владельцем. Обращаться потребуется в Росреестр. Подается заявление, прилагается копия паспорта, кадастровый паспорт на жилье, квитанция, подтверждающая уплату пошлины в казну. После этого Росреестр обязан выполнить регистрационные действия и выдавать подтверждающие документы.
  4. Закончив описанные процедуры новый владелец получает возможность неограниченного выбора, что делать с полученным имуществом. 

Любые соглашения с наследством допускается выполнять исключительно после получения нового подтверждения из Росреестра об обновлении собственника. Здесь продажа квартиры по наследству в 2019 году будет полностью законной.

Продажа доли в наследуемой квартире

После усопших обычно передают полноценное жилье. Но могут также передать какую-то часть. Тут процедура реализации такой недвижимости будет иметь специфику. Продажа квартиры после вступления в наследство при множестве собственников происходит после получения государственных документов на это имущество.

Обязательно придется выждать полугодичный срок. Иногда срок растягивается на период судебных разбирательств. После этого наследникам выдаются свидетельства на полагающиеся части недвижимости. Каждый должен получить индивидуальный документ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает, что каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупить у других совладельцев их доли. Исходя из этого алгоритм действий решившего продать свою часть собственника должен быть таким:

  1. Перед общением с потенциальными покупателями части жилья, предложить купить ее другим совладельцам. Предложение должно быть адресовано всем из них.
  2. Оформляется такое предложение письменно. Во избежание недоразумений следует направлять его заказным письмом почтой с ответным уведомлением. Это правило актуально даже если вы живете вместе. Так у вас на руках окажется гарантия, что ваше предложение официально получено и рассмотрено.
  3. На принятие решения совладельцам отводится один месяц. Отсутствие ответа, ровно как отрицательный ответ дает право владельцу части квартиры выполнить ее продажу третьим лицам. Здесь важно, чтобы стоимость имущества была равной, либо выше той, по которой вы предлагали его приобрести другим совладельцам.

Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников

Теперь другая ситуация – все наследники желают продать полученое от усопшего родственника недвижимое имущество. Рассмотрим, когда можно продать квартиру после вступления в наследство. Законодатель отвел на процедуру наследства полугодичный период. Это требуется, чтобы все заинтересованные лица сумели поучаствовать в распределении наследства.

По окончанию этого срока нотариус определяет, кто действительно имеет право получить часть имущества по закону или завещанию, а дальше выписывает всем наследственные свидетельства. Дальше новые владельцы обязаны переоформить части имущественных прав на себя. Получив соответствующие свидетельства из Росреестра они становятся полноценными собственниками недвижимости.

Теперь, если объект недвижимости принято решение продать, придётся пройти такую процедуру:

  1. Согласовать решение о продаже квартиры со всеми совладельцами. Здесь необходимо не только согласие с фактом перехода прав, но и получаемым за это действие вознаграждением. Предварительные подтверждения лучше всего оформлять письменно.
  2. Составление предварительного договора. Оптимально, если все участники сделки до момента его подписания внимательно ознакомятся с подобным документом. Как вариант, составлять проект договора за участия юриста и нотариуса, который в дальнейшем все это будет регистрировать.
  3. Удостоверение полномочий и регистрация договора. Процедура проходит у нотариуса. Проверяются все документы собственников. Собственники должны приуставать лично на подписании соглашения купли-продажи. Количество подписей со стороны продавца будет зависеть от унаследованных долей. Одновременно с подписанием договора осуществляется расчет с каждым собственником на сумму, указанную в самом договоре.
  4. Дальше покупателю нужно идти в Росреестр и перерегистрировать имущество на себя. 

Помните, во избежание недоразумений при оформлении соглашения о перепродаже следует выделять и выписывать части всех участников. Это позволит избежать недоразумений в будущем.

Порядок проведения сделки

Прежде, чем преступать к началу оформления новой сделки перепродажи ранее приобретенной по наследству недвижимости, необходимо пройти три основных этапа.

  1. Выполнить регламентную процедуру перехода недвижимости.
  2. Получить свидетельство с Росреестра подтверждающее собственность.
  3. Подготовить необходимое для сделки.

Теоретически, реализация подобной квартиры практически не отличается от обычной сделки купли-продажи. Правда, присутствуют определенные нюансы. О них нужно знать заблаговременно. Сюда входят:

  • Необходимость выполнения обязательств. Имущество не просто переходит новому владельцу. Он унаследует все имеющиеся проблемы и долги, с которыми должен будет разобраться до момента продажи новому собственнику. Во избежание недоразумений все просроченные долги придется уплатить до сделки.
  • Различные обременения. Перерегистрация собственника вовсе не означает, что с обретенного жилья будут автоматически выписаны все граждане, которые там проживают, но не имеют права на это имущество. Снять оставшихся граждан с регистрации придется через судебное разбирательство. А на это уйдет некоторое время.
  • Наличие других потенциальных правопреемников. Очень актуальный вопрос, когда наследство достается по закону. Присутствует риск появления других близких родственников, восстановления пропущенных сроков по уважительной причине и пересмотра наследственного дела. Если компромиссное решение не будет достигнуто путем переговоров, придется разбираться в суде.
  • Когда при рассмотрении наследства другие правопреемники отказались от своих долей, необходимо получить письменное подтверждение такой воли. Иначе в будущем наследники смогут «передумать», и начнут требовать часть денег.
  • Отсутствует необходимость получать согласие другого из супругов на совершение подобной сделки. По закону такое имущество не считается совместно нажитым, поэтому получивший его член семьи может распоряжаться как пожелает.

Удостоверившись, что квартира «чистая», можно приступать к оформлению сделки. Изначально стороны договариваются о дате сделки, авансе и суме платежа. Это должно найти отображение в договоре купли-продажи.

Дальше проверяются документы на квартиру, подтверждаются личности собственников. Осуществляется оплата, подписывается акт приема-передачи жилища. Это фиксируется в основном договоре.

Только наличие на руках перечисленных документов даёт право новому собственнику переоформить жилище на себя и стать полноправным хозяином.

Досрочная продажа

Выполнить продажу квартиру полученной по наследству до 6 месячного срока с дня смерти прежнего собственника нормативными актами не предусмотрено. Такую сделку можно запросто аннулировать через суд, ведь продающий жилище гражданин попросту не будет иметь документов, подтверждающих права на это имущество.

Исключение могут составлять договора об намерениях, подписываемые между сторонами. Но такой документ не будет представлять никакой юридической силы в случае необходимости доказать свое первоочередное право на покупку этого объекта недвижимости в будущем.

Налогообложение при продаже недвижимости

Продажа квартиры после вступления в наследствоТеперь определимся, нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству. Законодатель установил, что обязательство по уплате в казну части денег, полученных после реализации жилища доходов возникает только когда новый собственник владел имуществом меньше 3 лет.

Иными словами, платить дань государству необходимо обязательно, когда осуществляется продажа квартиры по наследству менее 3 лет. Начиная с 01 января 2016 года придется платить налоги за продаваемое недвижимое имущество, срок владения которым составляет меньше 5 лет.

Из особенностей уплаты налога с продажи квартиры по наследству стоит выделить:

  • насчитывается на сумму, превышающую 1 млн. рублей. В качестве примера, когда кадастровая стоимость недвижимости усопшего составляет 1,9 млн. рублей, налог будет рассчитан с суммы в 900 тысяч рублей. По сути получивший в наследство жилище гражданин дополнительно получает еще и миллионный налоговый вычет;
  • ставка гражданам и иностранцам отличается. Для резидентов она составляет 13%. Иностранные же подданные обязаны уплатить 30% годовых. Уплата обязательств подтверждается подачей налоговой декларации. По сути, при продаже квартиры по наследству НДФЛ будет таким же;
  • этот вид пошлины оплачивается продавцом недвижимости. Ведь именно он получает дополнительный доход;
  • упомянутый налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распространяется только на один объект недвижимости. Пожелаете продать еще один подобный объект, дальше налоги насчитают на всю сумму сделки;
  • налог с продажи доли квартиры, полученной по наследству будет рассчитываться исходя из перечисленной суммы. Рассчитывается по упомянутых выше правилам.

Кто может не платить?

Дальше рассмотрим ситуации, позволяющие при срочной реализации полученной по наследству недвижимости избежать уплаты налога государству. Здесь важно выделить такие особенности:

  • Новый собственник пользовался недвижимостью свыше трех лет. Тогда отсутствуют обязательства платить дань государству при реализации подобного имущества. Стоимость жилища тут не учитывается. Главное, чтобы реализовался объект, либо часть квартиры.
  • Цена жилища меньше 1 млн. рублей. Здесь владелец попадает в «коридор» налогового вычета, когда не требуется делать денежные взносы в государственную казну.
  • Когда реализация осуществляется льготниками. Сюда отнесены пенсионеры, инвалиды 1, 2 групп, а также инвалиды детства. Придется подтвердить наличие соответствующей льготы.