страховка при ипотеке обязательна или нетИпотечное кредитование – один из самых распространенных и востребованных банковских продуктов на протяжении уже более двух десятилетий. Высокие цены на жилую недвижимость, особенно в крупных городах, плюс нестабильная финансовая ситуация, не позволяют населению накопить и купить желанную недвижимость.

С ипотекой приобрести квартиру проще, однако здесь жилье не принадлежит в полной мере собственнику, пока он не выплатить кредит полностью. Все время погашения долга оно находится в залоге. Долгосрочный залог квартиры в банке является обременением при покупке-продаже квартиры, однако не становится препятствием для сделок по ней, предварительно согласованных с банком-кредитором.  Поэтому ниже мы расскажем, как снять ипотечное обременение с квартиры, если вы решили ее продать.

С чего начать снятие обременения с квартиры

незаконная аренда квартирыНачать лучше всего с посещения банка, который выдал ипотечный кредит и личной встречи с кредитным менеджером. С собой необходимо взять следующие документы:

  • договор купли-продажи недвижимости с применением кредитных средств;
  • график погашения очередных платежей;
  • документ, подтверждающий личность должника – паспорт гражданина РФ.

Сотрудник отдела кредитования физических лиц, исходя из индивидуальных критериев долга, объяснит при обращении, каков порядок оплаты оставшейся задолженности. Чаще всего она погашается покупателем в ходе сделки купли-продажи, или переходит к нему по вновь заключенному договору кредитования.

В первом случае долг закрывается в банке, а оставшаяся сумма выплачивается продавцу объекта недвижимости. Идеальное решение для всех участников, включая банк, если покупатель рассчитывается наличными деньгами. После полного расчета  банк обязан предоставить документы, позволяющие снять обременение с квартиры или самостоятельно направить данные о полном погашении в Росреестр.

Совет покупателю: перед тем, как подписывать договор купли-продажи, обязательно закажите и получите выписку из ЕГРП. В ней должно быть указано, что обременения на приобретаемом объекте нет.

Порядок продажи ипотечного жилья с обременением

как получить налоговый вычет за мужа при покупке квартиры в ипотекуЖизнь не стоит на месте. Вас не устраивает метраж приобретенной в ипотеку квартиры, ее  расположение или нет возможности выплачивать ежемесячные платежи? Продажа недвижимости – хорошее решение проблемы. Выше рассматривалось приобретение квартиры за наличный расчет в рублевом эквиваленте, далее проговорим другие варианты расчетов (безналичный расчет, материнский капитал и др.)

Итак, покупатель  найден, ипотека погашена в установленный договором срок или досрочно, и можно приступить к снятию ограничения на объект недвижимости. Что нужно для снятия обременения с квартиры?

  • паспорта граждан РФ и их копии (все страницы, начиная с первой, даже незаполненные) собственников;
  • заявления по форме банка о снятии обременения с отметками уполномоченных сотрудников;
  • договор купли-продажи с использованием кредита и его копия (все листы);
  • закладная, оригинал и копия;
  • свидетельство о собственности (если квартира была куплена до июля 2016 года);
  • квитанция государственной пошлины, свидетельствующая об уплате платежа за регистрационные действия.

Это полный пакет документов для Росреестра согласно Федерального закона № 218-ФЗ.

Куда сдавать документы для снятия обременения

Согласно указанному ФЗ-218 полномочным органом для снятия обременения с ипотечной квартиры является Росреестр или МФЦ (многофункциональный центр, который также направляет документы в Росреестр) и по истечении процессуального срока (5 календарных дней) обременение будет снято. В МФЦ квалифицированные сотрудники проконсультируют по предоставленному пакету документов и уплате государственной пошлины за регистрационные действия.

Подавая заявление на снятие обременения, стоит учесть, что потребуется личное присутствие всех собственников продаваемой недвижимости или нотариальная доверенность. В некоторых случаях при подаче заявления присутствует уполномоченный представитель банка-кредитора.

Что такое выписка ЕГРП

популярные схемы обмана при арендеИ где в ней увидеть запись о снятии с квартиры обременения? Аббревиатура ЕГРП означает Единый государственный реестр прав (на недвижимое имущество). На сегодняшний день именно выписка заменила свидетельство о собственности, которое ранее (до лета 2016 года) печаталось на специальной гербовой бумаге с элементами защиты.

Выписка ЕГРП доказывает законные права владельца на недвижимость и может быть:

  • ограниченной, включающей только раздел по запросу заявителя;
  • стандартная, содержащая основную информацию, в том числе про обременения;
  • расширенная, выдаваемая только собственнику, включающая информацию из кадастра о предыдущих сделках.

чистота квартирыЗаказать ее можно в МФЦ, Росреестре или онлайн, на сайте государственных услуг  и получить на бумаге или в электронном виде, по желанию заявителя.

В стандартной и расширенной форме есть раздел III, где указываются все возможные обременения, ограничения прав собственника. При наличии договора кредитования купли-продажи  указанном разделе указывается «ипотека в силу закона». Получение выписки ЕГРП платное. Стоимость колеблется от 100 до 250 рублей в зависимости от региона выдачи и формы справки – электронной, заказанной через сайт госуслуг, или бумажной.

Получателем документа является любой гражданин или юридическое лицо, поэтому юристы рекомендуют использовать эту возможность, чтобы избежать ситуаций с покупкой сомнительной (залоговой, арестованной) недвижимости.

Важно: с июля 2016 года выписка ЕГРП полностью заменила свидетельство о собственности и стала единственным правоустанавливающим документом на жилье. Отчасти это сделано для предотвращения криминальных махинаций в жилищной сфере и объединению информации по недвижимости в единую правовую базу. Прозрачность и доступность сведений снижают риск правонарушений.

Несколько обременений на одну квартиру

В предыдущем разделе мы разобрали, как снять обременение после погашения ипотеки, но часто это не единственное ограничение прав собственника.  «Соседствующим» может быть арест недвижимости по суду. Он накладывается с целью сохранения имущества от дальнейшей реализации, или во исполнение постановления суда, или при судебном акте об аресте.

Для снятия подобного обременения покупателю нужно обратиться в службу судебных приставов с просьбой вынести Постановление о прекращении исполнительного производства.

Рекомендуем к прочтению — что такое квартира с обременением.

Материнский капитал и ипотека

Как снять обременение после погашения ипотеки, мы уже разобрали подробно, остановимся лишь на нескольких моментах:

  1. Обращение в банк для документальной фиксации погашения долга.
  2. Сбор пакета документов для снятия обременения по ипотеке.
  3. Обращение в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о снятии обременения.
  4. Заказ выписки ЕГРП и удостоверение в отсутствии обременения по ипотеке (залогу) недвижимости в разделе III.

Последнее рекомендуется сделать не ранее чем за один-три дня до заключения договора купли продажи, чтобы иметь доступ к максимально «свежей» информации по объекту сделки.

Есть некоторые юридические тонкости, если в оплате-погашении кредита по ипотечному договору использовались денежные средства материнского капитала. Законом это не запрещено и часто используется молодыми семьями, у которых родился второй ребенок.

Общепринятая практика органов опеки и попечительства сегодня такова, что невозможно продать квартиру, не выделив доли несовершеннолетним. То есть вначале нужно купить новую квартиру,  выделить доли, предоставить документы в опеку для издания приказа, а после этого продавать старую жилплощадь. В некоторых случаях органы опеки и попечительства соглашаются на нотариальное обязательство, но это индивидуально и считается исключением.

можно ли оспорить завещание на квартируПриобретая квартиру, находящуюся в залоге у банка, часть суммы в которой погашено материнским капиталом, продавцу необходимо получить приказ на ее отчуждение, и только после получения документа оформлять сделку купли-продажи в обычном порядке.

Процедура снятия обременения с квартиры, которая находится в залоге у банка, уже достаточно отработана российскими юристами и риэлторами. Подробные пошаговые инструкции, специальные сайты и консультации дают возможность решить этот вопрос самостоятельно или обратится в специализированные агентства.