что нужно для получения ипотеки на вторичкуСегодня на отечественном рынке больше половины объектов недвижимости приобретается при помощи ипотеки. Долговые обязательства, начисление процентов и другие сложности не становятся преградой перед реализацией мечты о собственном жилье. Но погашение займа осуществляется в течение длительного времени. Поэтому, в силу различных ситуаций, у владельца может возникнуть желание продать квартиру в ипотеке до погашения кредита. Законодательство позволяет осуществить данную сделку, но процедура будет отличаться от стандартной. Оттого стоит рассмотреть все юридические детали и важные моменты.

Можно ли продавать жилье под ипотекой

Сложность приобретения квартиры с использованием долгосрочных кредитов заключается в том, что за время погашения займа может возникнуть причина для досрочной продажи данного объекта недвижимости. Как правило, банки учитывают такую вероятность, и перед заключением сделки с клиентом оговаривают все возможные варианты и детали.

Самые распространённые причины для досрочной продажи:

  1. Невозможность погашения займа из-за потери заёмщиком дохода.
  2. Расширение жилой площади, например, после рождения ребёнка.
  3. Личные причины – женитьба, развод или переезд.
  4. Заработок на перепродаже квартиры.

Внимание! Продажа квартиры, купленной по ипотеке, без разрешения банка запрещена законом. Так как формально жилище находится в общей собственности с финучреждением до полного погашения кредитного обязательства. Соответственно, владелец не наделён правом распоряжаться квартирой исключительно по своей воле. В случае нарушения данного обязательства квартира перейдёт в собственность банка.

Оттого перед заключением ипотеки рекомендуется выяснить, рассматривает ли банк возможность продажи квартиры и на каких условиях. В большинстве случаев финансовые организации не возражают против реализации такой квартиры, но требования могут существенно отличаться.

Основные варианты условий, которые могут выдвигаться банками:

  • покупатель должен внести всю сумму и погасить займ;
  • необходимо найти покупателя до обращения в банк за разрешением;
  • финансовая организация самостоятельно выступит продавцом и найдёт покупателя;
  • покупатель должен иметь положительную кредитную историю;
  • у покупателя не должно быть долгосрочных займов;
  • покупатель должен быть клиентом данного банка.
Необходимо помнить, что финансовая организация, на момент наличия ипотечной задолженности, выступает совладельцем, как частное лицо. Соответственно, банк может руководствоваться любыми критериями при выдаче разрешения на продажу квартиры. В том числе организация может отказать в осуществлении сделки с конкретным покупателем.

Важно! Для того чтобы обеспечить законность сделки, необходимо получить у финансовой организации разрешение на осуществление продажи имущества в письменной форме, которое впоследствии можно будет предоставить нотариусу, в Росреестре и других учреждениях.

Способы продажи ипотечной недвижимости

оформление ипотеки на вторичное жильеГлавной сложностью в реализации ипотечного жилья является не столько согласование сделки с банком, сколько поиск подходящего покупателя. С одной стороны, сегодня много недвижимости приобретается в кредит, а поэтому значительная доля частных предложений связана с непогашенной ипотекой. Но с другой стороны, покупатели крайне неохотно соглашаются на приобретение такой недвижимости из-за сложности процедуры и затягивания процесса передачи собственности. Отчего владельцам нередко приходится существенно снижать стоимость квартиры.

Способы покупки квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение – покупатель уплачивает полную стоимость квартиры, за счёт чего погашается сумма долга. Оставшаяся часть денег переходит продавцу, недвижимость становится собственностью покупателя.
  2. Продажа долговых обязательств – осуществляется перезайм, при котором все долговые обязательства переходят покупателю, как новому заёмщику, банк остаётся совладельцем квартиры, а продавец снимает с себя долговые обязательства.
  3. Залоговая замена – заемщик, как и прежде, выплачивает ипотеку, но производится мена одного объекта недвижимости на другой.

По типу проведения сделок, процесс реализации может осуществляться:

  • самостоятельно продавцом – банк выступает только в качестве регулятора, контролирующего процесс продажи. Заёмщик, в свою очередь, получает широкую свободу действий в поиске покупателя и определения условий продажи;
  • непосредственно банком – в качестве совладельца финансовая организация берёт на себя все вопросы, связанные с реализацией квартиры. В том числе производит поиск покупателя и оговаривает с ним условия продажи. Но заёмщик также вправе отказать банку продаже квартиры, если сделка для него будет невыгодной.

Перед тем как обращаться в банк за разрешением на продажу, необходимо помнить один простой факт: кредитная организация должна быть заинтересованной в реализации данного предложения. Банк, как и любое другое предприятие, осуществляет деятельность с целью получения прибыли. Соответственно, если условия продажи выгодны финучреждению, со стороны банка будет предоставлено разрешение и всесторонняя помощь.

Важно! На квартиру, за которую выплачивается ипотека, банком накладывается обременение – ограничение права на действия с объектом недвижимости. Информация передаётся в Росреестр, отчего проведение каких-либо сделок с квартирой до снятия обременения невозможно.

Банки охотнее идут навстречу заемщику в продаже жилья если:

  • продавец является постоянным клиентом данного финучреждения;
  • заемщик регулярно и в полном объеме осуществляет уплату ипотеки не менее 3-5 лет;
  • владелец надлежащим образом осуществляет уход и эксплуатацию квартиры;
  • продавец не нарушал условия ипотечного кредитования, в том числе не осуществлял какие-либо изменения технических характеристик помещения без разрешения банка;
  • заемщик имеет длительную и положительную кредитную историю.

Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке

перекредитование ипотекиТак как осуществить сделку без участия банковской организации невозможно, то все юридические манипуляции и правильность их оформления будут контролироваться сотрудниками банка. Но необходимо отметить, что договор купли-продажи практически схож с тем документом, который составляется при реализации обычной квартиры.

Главным отличием является наличие пункта, в котором указывается, что покупатель осведомлён о наличии обременения на квартиру, также подробно прописана процедура взаиморасчета.

Помимо этого, при продаже путём досрочного погашения ипотеки, составляется нотариально заверенное предварительное соглашение. В нем также детально прописывается информация о кредитном обременении и условиях будущей сделки. Это необходимо для того, чтобы обезопасить покупателя, если продавец, после выплаты займа, откажется реализовывать квартиру.

Порядок действий при досрочном погашении:

  1. Поиск потенциального покупателя и соглашение условий сделки.
  2. Обращение в банк одновременно продавцом и покупателем для получения разрешения на продажу.
  3. Составление предварительного соглашения между заемщиком, банком и покупателем.
  4. Покупатель вносит сумму за приобретение жилья на две банковские ячейки, где одна часть денег предназначается финансовой организации для погашения ипотеки, а другая – заёмщику.
  5. Осуществляется снятие обременения с квартиры – как правило, сотрудники банка самостоятельно проводят данную процедуру.
  6. Составляется договор купли-продажи и регистрируется в Росреестре.
  7. Деньги, хранящиеся на ячейках, переходят банку и продавцу.

Если реализацией квартиры занимается непосредственно банк, то владельцу необходимо обратиться с соответствующей просьбой в финучреждение. После этого процедура будет аналогичной с указанным порядком.

Важно! Банки, как правило, не заинтересованы в максимально высокой стоимости квартиры. Главным критерием для финучреждений является погашение долга. Поэтому передавать функции продавца банку выгодно только когда заемщиком была выплачена незначительная часть кредита.

Рекомендуем к прочтению:

Как досрочно погасить ипотеку — https://1pokvartire.com/dosrochno-pogasit-ipoteku/;

О понятии ипотечного рефинансирования — https://1pokvartire.com/ipotechnoe-refinansirovanie-kredita/;

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотечного кредита.

Порядок действий при продаже долговых обязательств

  1. Осуществляется поиск покупателя.
  2. Кандидат на перезайм предоставляет банковской организации все необходимые документы, после чего финучреждение рассматривает его кандидатуру.
  3. В случае одобрения, банком составляются договора о переуступке долговых обязательств и передаче квартиры новому заёмщику.
  4. Осуществляется перерегистрация обременения в Росреестре, которую проводят сотрудники банка.

Внимание! После совершения сделки продавцу необходимо получить справку из банка о том, что его задолженность по ипотеке полностью погашена.

Чаще всего продажа по переуступке займа осуществляется одним из трёх способов:

  1. Приобретающее лицо подписывает документ на кредит, размер которого равен сумме задолженности владельцем. Остаток стоимости выплачивается продавцу новым заемщиком из собственных средств.
  2. Покупатель подписывает договор по займу на сумму, меньше той, которую должен погасить продавец, а недостающую сумму выплачивает из собственных средств, как и разницу в цене продавцу.
  3. Новый заёмщик оформляет кредит на полную стоимость квартиры, а разница выплачивается продавцу банком.

Порядок действий при замене залогового имущества

  1. Поиск подходящего варианта для мены.
  2. Подача заявления в банк и предоставление всей необходимой документации на обе квартиры.
  3. Получение от кредитной организации согласия на проведение сделки.
  4. Сбор недостающей документации для проведения замены.
  5. Проверка банком юридической чистоты жилья, которое будет приобретено.
  6. Составление документов – сделка проводится через договор купли-продажи, поэтому осуществляется одновременно реализация старой квартиры и приобретение новой.
  7. Регистрация права собственности на оба объекта, а также снятие и наложение обременения с одной квартиры на другую.

Важно! Замена залогового имущества – достаточно популярный способ продажи, но является наиболее длительным по времени. В среднем процесс оформления сделки длится до трёх месяцев.

Что нужно помнить при поиске квартиры для замены:

  • новое жильё должно стоить дешевле старой квартиры, но на 20-30% больше от остатка задолженности по ипотеке, с учётом начисленных банковских процентов;
  • новая квартира должна находиться в регионе, который обслуживается банком, где выплачивается ипотека;
  • если планируется замена на квартиру, которая стоит дороже жилья, по которому уже выплачивается кредит, банк может согласиться на сделку, но только при условии, что разница будет выплачена заёмщиком из личных средств.

Внимание! Обменять квартиру, по которой выплачивается ипотека в Сбербанке, сложнее всего. Данная финансовая организация крайне неохотно идёт на такое соглашение.

Практически в любой ситуации продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно. Нужно только реально оценивать ситуацию и взвешенно принимать решения. Если личного опыта в данном вопроса нет, можно обратиться за помощью к компетентным специалистам.