Для многих не будет открытием, что на рынке аренды недвижимости многие владельцы жилья стараются уйти от официального оформления сделки, с целью избежать оплаты закрепленных законодательством РФ налогов.

С другой стороны, многие просто не обладают достаточным багажом юридических знаний, чтобы понимать, как официально сдать квартиру в аренду. Как правило, проблемы начинаются уже после заключенного на скорую руку соглашения.

В чем преимущества официальной сдачи квартиры в аренду

как официально сдать квартиру в арендуМногие арендодатели, после сдачи в наем квартиры, обнаруживали, что имущество в сданном жилье зачастую просто приходило в негодность, а некоторые элементы мебели и вовсе пропадали в результате недобросовестных действий со стороны арендаторов.

Все эти обстоятельства происходят исключительно потому, что стороны юридически не защищены, и не знали на начальном этапе как официально сдать квартиру.

Официальное оформление соглашения дает следующие преимущества:

  1. хозяин сдаваемой недвижимости может быть спокоен о сохранности имущества, которое передано в пользование вместе с квартирой, в противном случае, есть все законные основания обратиться в суд для взыскания причиненного ущерба;
  2. квартиросъемщик никак не сможет уклониться от обязанности вносить оговоренные арендные платежи, причем своевременно и в четко определенных размерах;
  3. зачастую собственники стараются перед тем как сдавать жилье в аренду найти проверенных людей или родственников, при этом ограничиваются устной договоренностью, однако от незапланированных негативных событий никто не застрахован, и в этом случае у арендодателя есть четкие рамки, установленные в договоре, и отговорки и отсылки арендатора на не имеющие отношения к соглашению факторы, не имеют никакого юридического значения, при этом, суд всегда встанет на сторону истца;
  4. четкая фиксация арендной платы позволяет собственнику планировать свой бюджет на будущее, понимая, что аренда принесет фиксированную прибыль;
  5. нет необходимости опасаться за возможные вопросы со стороны налоговых органов, ведь «добрых» соседей всегда хватает, и они уж точно не упустят возможность насолить недругу.

Необходимые документы для сдачи имущества в аренду

Как и при любой сделке, необходимо знать какие нужны документы при сдаче квартиры.

Следует отметить, что такой вид правоотношений не требует специальной подготовки или собирать какие-либо особенные платные справки- все необходимое есть у сторон по умолчанию.

Стороны должны подготовить:

  1. документы, подтверждающие право собственности на сдаваемое в аренду недвижимое имущество — договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
  2. выписку из лицевого счета о количестве и составе лиц, зарегистрированных в данном жилье;
  3. если собственников имущества несколько – нотариально заверенное согласие о том, что остальные собственники не против сдачи жилья в аренду;
  4. паспорта сторон.

Важные аспекты в договоре о сдачи имущества в наем

Соглашение о сдачи недвижимого имущества является одной из разновидностей гражданских правовых сделок и имеет свои особенности.

Наличие у сторон такого соглашения официально закрепляет, что одна сторона на законных основаниях передала во временное пользование недвижимость, а другая сторона берет на себя бремя своевременно оплачивать стоимость за проживание, а также нести расходы по оплате коммунальных платежей.

В договоре стороны закрепляют иные права и обязанности, а также информацию о передаваемом имуществе.

правильно сдать квартиру в аренду законыГражданское законодательство закрепляет несколько видов такого рода сделок, и ключевым отличием является кто является арендатором:

  • соглашение о найме – вид сделки, по которой сторонами выступают исключительно юридические лица, и имущество арендуется для проживания;
  • соглашение об аренде – в таком виде сделки сторонами могут выступать юридические лица, при этом закон выдвигает обязательное требование по проведению государственной регистрации если срок аренды превышает год.

Передача недвижимости на устной основе влечет за собой вероятность наступления неблагоприятных последствий для владельца имущества. В таких случаях сложно будет доказать, что квартира или помещение было передано арендатору в принципе, а также сложно аргументировать причинение арендатором ущерба.

Более того, если у новых пользователей возникнет спор с соседями о возмещении вреда в результате затопления, то эти расходы могут быть возложены на владельца имущества.

Существенные условия договора об аренде квартиры

Любая гражданско- правовая сделка требует наличия обязательных условий, чтобы в дальнейшем она не была признана незаключенной или недействительной.

В договоре аренды или найма жилье необходимо закрепить:

  • размер оплаты, вносимую арендатором за пользование имуществом;
  • периодичность и дата оплаты;
  • границы прав арендатора по использованию имеющегося в жилье или помещении имущества;
  • разграничение обязанностей по оплате коммунальных услуг;
  • порядок посещения имущества для проверки арендодателем;
  • ответственность сторон.

Важно понимать, что имущество по договору считается переданным с момента подписания сторонам акта приема-передачи.

Стороны могут указать или в тексте договора либо в самом акте перечень имущества, которое имеется в наличии и передается в пользование вместе с квартирой.

Следует осознавать, что даже заключенное соглашение не гарантирует сторонам от несения определенных рисков. Поэтому, на стадии подписания важно выяснить все существенные моменты, касающиеся правомочности арендатора сдавать жилье в наем, в противном случае придется потратить немало усилий на доказательство своей правоты.

Арендодатель имеет право попросить от нанимателя предоставить документальное подтверждении его платежеспособности либо просить внести сразу за первый и последний месяц. Это позволит гарантированно получить оплату за следующий месяц, если наниматель начнет уклоняться от оплаты последующих месяцев после заключения договора и досрочно расторгнуть сделку.

В любом случае, чем точнее будут регламентированы в договоре правоотношения сторон, тем больше вероятность избежать противоречий и споре. Само собой, все предусмотреть практически невозможно, однако в таком случае применяются положения ГК РФ. В крайней ситуации всегда есть право обратиться в суд для защиты своих прав.

Советы для тех, кто хочет обезопасить себя от ущерба при сдаче квартиры

Как оплачивать аренду при заключении соглашения

Передача денег – один из важных этапов при заключении договора. Процесс оплаты за пользование жильем можно осуществить двумя способами:

  • наличными – упрощает процедуру заключения договора, при этом деньги передаются в момент подписания сделки. Важно указать в тексте соглашения или оформить отдельным актом размер и факт передачи денег;
  • безналичный расчет – если сторонам удобно рассчитаться в безналичной форме, то арендатору важно сохранять все квитанции, выданные финансовой организацией, оказавшей услугу перевода. Этот документ и будет подтверждением факта выполнения обязательства по оплате. Важно учитывать, что финансовые операции проводятся в течении 3-х рабочих дней.

Как оплатить налоги по заключенной сделке

Практика показывает, что большинство сделок по аренде недвижимости происходит в обход уплаты налогов, однако стороны несут больше рисков и есть вероятность попасть на недобросовестных арендаторов.

Многие обращаются к услугам агентств недвижимости, оказывающие услуги по поиску и сопровождению сделки по аренде. Прибегая к услугам таких организаций нужно понимать, что они, по сути, выступают лишь посредником между арендатором и арендодателем.

Ключевой задачей таких фирм является только поиск и сопровождение заключения сделки по шаблонным договорам, при этом они осуществляют свою деятельность совсем не на безвозмездной основе.

Если есть необходимость в юридической прозрачности сделки и исключить вероятность быть оштрафованным за уклонения от уплаты налогов, лучше не пожалеть установленные налоговым законодательством 13% от полученного дохода с аренды.

Стоит помнить об увеличении ставки налога до 17%, если сумма полученной прибыли превысит в 10 раз размер минимальной заработной платы.

Как правильно оплатить налог с прибыли аренды квартиры

В конце года арендодатель должен в добровольном порядке подать налоговую декларацию физического лица по форме 3- НДФЛ. Подается декларация в органы налоговой службы по месту нахождения имущества, сдаваемого в аренду.

В установленные налоговым законодательством сроки арендодатель получит квитанцию для оплаты. Закон отводит срок до конца апреля текущего года, следующего за отчетным.

Если поиск и предоставление в аренду квартиры осуществляется на предпринимательских началах, в таком случае лучше зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. При этом достаточно оплачивать 6% от прибыли, подпадая под упрощенную систему налогообложения.

С какими сложностями можно столкнуться

Даже самая незначительная, на первый взгляд, упущенная мелочь, может повлечь наступлению существенных юридических последствий.

Несколько примеров сложностей, которые лучше знать перед тем как оформить сдачу квартиры в аренду:

  1. сторонам рекомендуется сразу определиться с сроком аренды, при этом, следует помнить, что аренда, превышающая период в 12 месяцев подлежит государственной регистрации в соответствующем органе – Федеральной регистрационной службе;
  2. перед тем как подписать акт приема-передачи имущества лучше самому лично убедиться в наличии всей мебели, указанной в акте, а также проверить на работоспособность бытовую технику, если такая имеется;
  3. постараться максимально получить информацию о втором участнике сделки, независимо от того, кем приходится выступать по договору- арендатором или арендодателем;
  4. поинтересоваться о соседях – нередки ситуации, когда излишне активные соседи становятся причиной расторжения соглашения досрочно.

Какая предусмотрена ответственность

Гражданское или административное законодательство не содержит в себе нормы или положения, регламентирующие ответственность за сдачу жилья или иной недвижимости в аренду без государственной регистрации.

Ранее уже отмечалось, что нужно чтобы сдать квартиру законно, и одним из требования является обязанность оплатить налог. Исходя из этого, в налоговом законодательстве содержатся основания привлечь к ответственности за:

  • неподачу или несвоевременную подачу декларации о полученных доходах;
  • уклонение от уплаты налогов;

Наказание за пропуск сроков подачи налоговой декларации регламентировано Налоговым кодексом РФ, а если речь идет об уклонении от уплаты налогов, то в таком случае может наступить уголовная ответственность.

правила аренды недвижимостиСтоит помнить, что если будет выявлен факт уклонения от оплаты налога с доходов, то взыскание всей насчитанной суммы является обязательным без исключений. Более того, недобропорядочный предприниматель будет должен также заплатить пеню за каждый день просрочки.

За пропуск срока предоставлении декларации арендодатель должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налоговой задолженности, но не менее 1000 рублей. Максимальный штраф составляет 30% от суммы налогового долга.

Ответственность на уклонение от уплаты налогов от дохода со сдачи квартиры

Ответственность на уклонение от уплаты налогов гораздо серьезнее. В таком случае арендодатель понесет ответственность:

  • общая ситуация — 20% от неоплаченной суммы налога;
  • повторный факт уклонения – 40%;
  • уклонение от уплаты налога с суммы от 600 тыс. рублей в течении трех лет:
  • штраф до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы до 1 года;
  • арест до 6 месяцев;
  • лишение свободы до 1 года;
  • уклонение от уплаты налога с суммы от 3-х млн. рублей в течении трех лет:
  • штраф от 200 до 500 тыс. руб.;
  • принудительные работы или лишение свободы до 3-х лет.

Так что не стоит недооценивать серьезность и степень ответственности за незаконную сдачу недвижимости в аренду.

Стоит ли обращаться в агентства недвижимости

В сотрудничестве с агентствами недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Агентства недвижимости – организации, занимающиеся поиском клиентов, а также предлагающие услуги в сфере аренды или купли-продажи недвижимости.

Как и любая коммерческая организация, такие агентства оказывают свои услуги на платной основе, и как правило размер их вознаграждения может составлять 100% от размера месячной арендной платы.

Работать с агентствами удобно тем, что такие организации берут на себя обязанность по поиску и предоставлению к осмотру вариантов недвижимости, согласно заранее выдвинутых арендаторами требований.

У каждой риэлтерской организации всегда есть разработанный шаблонный образец договора аренды. Опасность таких договоров заключается в том, что агентство особо не беспокоится о правах сторон договора, и включает в текст соглашения только необходимый минимум существенных условий.

Причем в такой договор бывает проблематично вписать свои пожелания или дополнительные пункты, по причине того, что шаблон имеет вид распечатанной «болванки» с пробелами, которые заполняются от руки. И такая заготовка не подразумевает внесение дополнительной информации.

Что делать, если арендатор не вносит оговоренные платежи

Перед тем как сдавать квартиру законно и заключать соответствующее соглашение, стороны договариваются в устном порядке по все существенным условиям и только потом закрепляют достигнутый результат в договоре.

Само собой, вопрос оплаты является немаловажным условием, ровно, как и исполнение обязанности по внесению ежемесячных платежей. Для того, чтобы арендодатель мог законно обеспечить себе гарантию исполнения арендатором своих обязательств по оплате можно в договоре предусмотреть:

  • штраф за просрочку платежа, выраженный в фиксированной сумме;
  • пеню за каждый день просрочки;
  • залоговую сумму, которая передается при заключении договора, и изымается в счет погашения образовавшейся задолженности.

Если ни одно из вышеперечисленных способов обеспечения выполнения обязательства не принесло желаемого результата, то следует готовиться одновременно к двум процессам:

  • досрочному расторжению соглашения и выселению арендатора;
  • подготовке и направлению письменного требования.

Арендатор, в случае игнорирования требования о погашении задолженности должен понимать, что такие действия приведут к досрочному расторжению договору, а следовательно и законности пребывания в арендуемом жилье.

Заключительным и самым неприятным этапом будет обращение в суд для взыскания основной задолженности по аренде, а также пени и насчитанных штрафов.

Вот именно поэтому лучше сдавать квартиру в аренду законно, чтобы быть полностью защищенным на любых стадиях правоотношений между сторонами.

Заключение — что же нужно для законной и безопасной сдачи квартиры в аренду

В заключении можно сделать вывод, что для законной сдачи недвижимости во временное пользование достаточно:

  • детально оговорить все существенные условия, с которыми можно ознакомиться из положений Жилищного или Гражданского кодекса РФ;
  • в зависимости от срока аренды провести государственную регистрацию;
  • не забывать оплачивать налог от получаемого дохода;
  • в обязательном порядке исполнять свои обязательства и контролировать их исполнение второй стороной;
  • знать способы обеспечения исполнения обязательства и обязательно закрепить их письменно в тексте соглашения.

Любые действия в правовом поле государства позволяют дополнительно искать способы защиты своих прав, если одна из сторон решит их нарушить. Чем прозрачней и юридически грамотней составлен договор, тем легче будет отстоять свою правоту в досудебном и судебном порядке.