ипотека на вторичкуБылая система распределения жилых помещений не предусматривала последующую продажу собственности, так как все квартиры по факту принадлежали государству. Поэтому сегодня в фонде любого города осталось достаточно много зданий с коммунальными квартирами. Но теперь, когда существует система приватизации, многие частные владельцы такой недвижимости нередко задумываются о том, как продать комнату в коммуналке, чтобы приобрести более комфортное жильё.

Особенности продажи

Если у гражданина имеется одна или несколько комнат в коммунальной квартире, то перед тем, как приступать к процессу их реализации, нужно понять два важных момента:

  1. Законодательство предусматривает продажу только приватизированного имущества, то есть такового, что находиться в частной собственности.
  2. Процедура реализации помещений, которые находятся в коммунальной квартире, существенно отличается от продажи индивидуального жилья.

Если требования сбыта исключительно частной собственности относятся ко всем видам недвижимости, то сложности с коммунальной квартирой вызваны тем, что с точки зрения законодательства, это единое жильё.

Иными словами, владельцами комнат, как правило, выступают посторонние друг для друга люди, которые проживают на условиях, схожих с общежитием. Но формально это одна квартира, находящаяся в общей долевой собственности, аналогичная, к примеру, трёхкомнатному жилью, принадлежащему в равных частях семье из трёх человек. Продажа такой недвижимости законом разрешена, но процедура имеет несколько дополнительных моментов, выполнение которых является обязательным.

Как продать быстро комнату в коммуналке

Идеальным вариантом для реализации является совместная продажа, когда все собственники продают коммунальную квартиру целиком, а не отдельно по комнатам. Это позволит осуществить процесс максимально быстро и просто, а также даст возможность получить наиболее высокий доход от сделки, что является особенно важным фактором для улучшения условий проживания. В такой ситуации процедура проводится аналогично, с продажей обычных квартир.

Но учитывая специфику отечественного рынка недвижимости, подобная согласованность соседей по коммуналке – явление достаточно редкое. В основном такие продажи осуществлялись в первую половину 90-х годов. Сегодня же приходится сталкиваться с тем, что совладельцы «многосемейных» объектов недвижимости не только не желают продавать свою комнату, но и, порой, всячески мешают соседям это сделать. 

как самому продать квартируВажно! Согласно положению статьи 250 ГК РФ, все совладельцы долевой собственности, в том числе и коммунальной квартиры, имеют первоочерёдное право на выкуп продаваемой части, на тех же условиях и со стоимостью, по которой проводится сбыт.

В такой ситуации, чтобы осуществить реализацию комнаты как можно быстрее, рекомендуется совершать действия в следующей последовательности:

  1. Произвести оценку продаваемой части недвижимости и определить сумму, за которую та будет сбыта.
  2. Подготовить всю необходимую для продажи документацию.
  3. В отделении реестра собрать данные на всех собственников других комнат.
  4. Сообщить им о своём намерении, предложив купить комнату или отказаться от своего права на первоочерёдную покупку.
  5. Подыскать покупателя, в случае отказа соседей.
  6. Составить письменные отказы на каждого из совладельцев от права на покупку реализуемой доли или разослать уведомление о намерении продажи, если соседи не желают подписывать документ.
  7. Составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре или МФЦ.

Вам может быть интересно — как продать квартиру после дарения, через сколько времени можно начинать реализацию.

Оформление отказа от первоочередного права на покупки

Нужно помнить о том, что законодательство позволяет любому совладельцу долевого имущества первым купить продаваемую часть общей недвижимости. Если данные граждане не желают или не в состоянии воспользоваться своим правом, то собственник может сбыть комнату в коммуналке любому другому покупателю.

Сложность заключается в том, что если соседи не подпишут документальный отказ, необходимо официальное информирование совладельцев о намерении продажи. Для этого соответствующий документ отсылается по почте каждому из соседей, с отметкой о получении письма. В таком случае законом предусмотрено, что если в течение 30 календарных дней гражданин не подтвердит своё намерение осуществить покупку, автоматическое право на приобретение переходит любому другому лицу.

Важно! Некоторые эксперты рекомендуют заранее разослать уведомления о продаже, и в течение 30-и дневного срока подготовить документы и начать подыскивать потенциального покупателя. Данный подход позволит существенно сэкономить время. Но если условия сбыта будут отличаться от указанных в официальном уведомлении, договор купли-продажи аннулируют. Также следует быть готовым к тому, что осуществить реализацию квартиры в коммуналке без малейшей скидки достаточно проблематично.

Положительной новостью является то, что для составления отказа законом не предусмотрено жестких требований. Документ может быть написан в произвольной форме, главное – чтобы в нём отображалась следующая информация:

  • полное имя и паспортные данные совладельца, который отказывается от своего первоочередного права на покупку;
  • адрес квартиры, где расположена комната;
  • полное имя владельца доли, которая является объектом продажи;
  • характеристики собственности, которая будет выставлена на реализацию;
  • детальное описание всех условий покупки, в том числе стоимость, за которою будет реализована комната;
  • дата и подпись совладельца, удостоверяющая отказ.

Отказ не обязательно подтверждать нотариально, но в случае судебного процесса подобное засвидетельствование увеличит надёжность документа. Также отказ иногда составляется непосредственно в регистрационной палате, где бумагу можно подтвердить подписью сотрудника и печатью учреждения.

В том случае, если требуется официальное уведомление, то письмо можно составить в свободной форме, и указать в нем данные получателя, условия продажи, адрес коммунальной квартиры и характеристики долевой собственности. Нотариальное заверение не требуется, но в данной ситуации желательно осуществить рассылку через нотариуса. Ведь в случае отказа принять письмо или отсутствия какой-либо официальной реакции со стороны соседей, специалистом нотариальной конторы будет оформлено соответствующее свидетельство. Данный документ можно будет предъявить как в органы регистрации, так и в суде.

Сложнее всего решить ситуацию с соседями, если местонахождение хотя бы одного из совладельцев невозможно установить. Подобные случаи достаточно распространены в отечественной практике. Когда, к примеру, одна комнат в коммунальной квартире является закрытой или сдаётся в аренду. Но съемщик осуществляет оплату банковским перевод и не знает, где находится арендодатель.

Если все частные попытки установить адрес проживания совладельца не увенчались успехом, то единственный возможный вариант – это подача искового заявления в суд. В данной ситуации без помощи квалифицированного юриста не обойтись, поскольку от правильности составленного обращения зависит, будет ли суд вообще устанавливать местонахождение совладельца.

Что нужно для продажи комнаты

Более простой задачей является сбор необходимой документации, которая будет предоставлена в Росреестр. Так как продажа может осуществляться только приватизированной комнаты, то необходимо подготовить следующие бумаги:

  1. Копии паспортов покупателя и продавца (при регистрации договора необходимо иметь с собой и оригиналы).
  2. Договор купли-продажи комнаты, составленный в трёх экземплярах.
  3. Доверенность с нотариальным засвидетельствованием, если одну из сторон сделки представляет третье лицо (также необходимо сделать копию паспорта и представителя).
  4. Свидетельство о регистрации права собственности на комнату.
  5. Кадастровый паспорт – формально данный документ не является обязательным, но квартиры без кадастрового учета не могут быть перерегистрированы.
  6. Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей. При этом важно указать плательщиком продавца комнаты.
  7. Справка о прописке.

Вам понадобиться образец уведомления о продажи комнаты.

Нужно помнить, что переход права собственности фиксируется Росреестром, но при этом договор купли-продажи является основанием для признания владельцем нового хозяина. Таким образом, пока процедура регистрации документов не будет проведена, юридическое положение обоих участников сделки является неопределённым.

Но если документы были подготовлены правильно, а договор купли-продажи соответствует всем установленным требованиями, как правило, регистрация осуществляется в течение 10 дней. Главное помнить, что обращаться в отделения Росреестра или МФЦ можно по месту нахождения реализуемого объекта недвижимости.