Ипотечный кредит обязывает человека ежемесячно выплачивать значительные суммы на протяжении долгого времени. В среднем финансовое бремя тянется от 10 до 15 лет, в течение которых заемщик выплачивает вдвое больше изначально одолженной суммы. Неудивительно, что большинство клиентов кредитных организаций надеются рассчитаться с ипотекой до конца установленного срока, чтобы снизить нагрузку на бюджет семьи и не переплачивать банку. Как гасить ипотеку досрочно и во сколько обходится эта услуга заемщику?

Условия досрочного погашения

оформление ипотеки на вторичное жильеПраво заемщика исполнить обязательства перед банковской организацией до указанного в договоре срока определено статьей 810 закона Гражданского кодекса РФ № 14-ФЗ от 1996 года. При этом правила и условия возврата долга оговариваются в самом ипотечном договоре, с которым клиент банка обязан ознакомиться до момента подписания.

Так как преждевременное закрытие части или всей суммы основного долга избавляет заемщика от накопления процентов, банк теряет свою выгоду, поэтому на внеплановый возврат ипотеки накладываются некоторые ограничения:

  • клиент обязан уведомить банк о намерении полностью или частично вернуть долг;
  • направленные на погашение денежные средства зачисляются на счет не сразу, а по истечении определенного срока (по закону, этот срок не должен превышать 30 дней);
  • процедуру необходимо производить в операционный день (рабочие будни, не выходные и не праздники);
  • сумма внепланового взноса в счет преждевременного закрытия долга должна превышать сумму аннуитета;
  • при частичном досрочном гашении возможен отказ от пересмотра срока кредита в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей.

Важно знать, что законодательство не позволяет кредитору выставлять следующие условия по ипотеке:

  • полностью запрещать процедуру досрочного закрытия долга;
  • требовать от клиента оплаты каких-либо комиссий, штрафов и прочих дополнительных платежей;
  • устанавливать минимальный размер взноса в счет досрочного погашения;
  • накладывать мораторий на частичный или полный возврат ссуды в течение первых месяцев/лет срока выплаты.

Какие есть варианты?

Большинство банков предлагает погасить ипотечный займ тремя способами:

  • полностью;
  • частично с уменьшением размера ежемесячных взносов;
  • частично с уменьшением срока потеки.

Полный досрочный возврат долга требует выплаты остатка тела кредита и процентов, начисленных за фактический период пользования ипотекой. При частичном закрытии долга происходит пересмотр остатка основного долга кредита, в результате чего сокращается срок выплаты, либо уменьшается размер ежемесячных платежей.

Частями или полностью? Возможности и преимущества вариантов

Полное досрочное закрытие ипотечного долга снимает все обязательства с клиента перед банком. Это также дает ему возможность полноправно распоряжаться квартирой, ведь с нее снимается обременение.

Также заемщик получает шанс на возврат части страхового взноса. Это право должно быть указано в договоре комплексного страхования. Однако политика не каждой страховой компании рассматривает такую возможность, поэтому заранее на успех в этом деле настраиваться не стоит.

Частичное погашение с уменьшением срока привлекательно тем, что семья избавляется от выплаты значительной части процентов. Если рассматривать конкретные примеры с графиками платежей, частичное закрытие кредита с уменьшением платежей кажется экономически менее выгодным. Убедиться в этом помогут различные ипотечные калькуляторы, доступные в сети.

Для наглядности приведем пример ипотечного кредита, оформленного в сумме 1 000 000 рублей на срок 36 месяцев при процентной ставке 12% годовых. Через год заемщик решается внести 500 000 рублей в счет досрочного закрытия ипотеки. Остаток основного долга по кредиту снижается до суммы в 205 474,30 рублей. Как дальше поступить клиенту банка, снизить платеж или срок выплаты ссуды? Для выбора стоит всмотреться в общую картину каждого из вариантов:

Сокращение срока

Уменьшение ежемесячного платежа

Платеж в месяц

33 214,31 Платеж в месяц

9 683,21

Всего будет выплачено

1 112 085,37 Всего будет выплачено

1 131 049,34

Переплата по процентам

112 085,37 (11,21% от суммы кредита) Переплата по процентам

131 049,34 (13,10% от суммы кредита)

Полная стоимость кредита

12,68% Полная стоимость кредита

12,68%

Очевидным становится тот факт, что заемщик выигрывает в финансовом плане при уменьшении срока ссуды. Но не стоит забывать, что второй вариант значительно снижает материальную нагрузку на семью и снижает риск попадания в неприятную ситуацию, когда платеж становится непосильным из-за различных обстоятельств. Также у клиента банка остается возможность вносить сэкономленные на снижении платежа средства (23 531,1 рубль) в качестве досрочного погашения время от времени, что уравнивает суммы переплат к концу срока.

Дифференцированные платежи

Оплата ипотечного кредита дифференцированными платежами представляется более выгодным мероприятием, чем тот же кредит с аннуитетным способом оплаты. В дифференцированных платежах основной долг погашается равными частями, а проценты начисляются на остаток кредитного тела. Таким образом ежемесячные взносы уменьшаются сами по себе.

Выгодно ли преждевременное закрытие ипотеки с подобным способом оплаты? Безусловно, ведь внесенная досрочно сумма уменьшит тело кредита, а значит, на остаток будет начисляться меньше процентов. Преимущество досрочного гашения ипотеки с дифференцированными платежами в том, что для этой процедуры необязательно идти в банк и получать новые графики.

Порядок действий для преждевременного погашения

Чтобы преждевременно выплатить долг или часть долга, необходимо придерживаться следующего плана действий:

  1. страховка при ипотеке обязательна или нетОбратиться в отделение банка за консультацией. Задача заемщика – предупредить менеджера о своем намерении закрыть ипотеку до конца срока, а также узнать точную информацию об остатке долга на текущую дату и на дату предполагаемого погашения.
  2. Попросить сотрудника банка помочь определиться с более выгодным вариантом. Менеджер обязан предоставить альтернативные графики платежей с предполагаемыми суммами погашений.
  3. Написать заявление по форме банка, в котором следует указать тип погашения, сумму и дату осуществления процедуры.
  4. Внести денежные средства на счет, с которого происходят списания ежемесячных взносов.
  5. Уточнить, произошло ли списание.

Далее, если заемщик частично закрыл основной долг по кредиту, следует вновь обратиться к сотруднику банка для получения нового графика платежей. Если же ссуда была полностью погашена, порядок действий таков:

  1. Запросить у менеджера справку об отсутствии обязательств перед кредитной организацией, а также документ о состоянии ссудного счета.
  2. Получить в банке закладную с отметкой о закрытии ипотеки.
  3. Снять обременение с заложенной жилплощади в местном отделении Росреестра.
  4. Сообщить в страховую компанию о прекращении действия кредитного договора и попробовать вернуть уплаченный страховой взнос (при этом страховая компания вычитает фактический срок использования ссуды).

бизнес на аренде недвижимостиВам также будет интересно:

Как взять ипотечный кредит под материнский капитал — https://1pokvartire.com/kak-vzyat-ipoteku-pod-materinskij-kapital/;

Что такое ипотечное рефинансирование кредита и как его получить — https://1pokvartire.com/ipotechnoe-refinansirovanie-kredita/.

Когда следует закрывать

Принесет ли преждевременная выплата кредита выгоду заемщику? Чтобы определиться с финансовой стратегией, следует обратить внимание на некоторые факторы:

  • Схема плановременного закрытия ссуды. Специалисты отмечают, что закрывать кредит выгоднее всего в том случае, если платежи установлены в форме аннуитета, при этом погашено не более трети от общей суммы долга.
  • Вариант изменения графика платежей после частичного досрочного взноса. При снижении суммы аннуитета плательщик снижает нагрузку и получает свободные средства, которые в дальнейшем также можно направлять на преждевременное закрытие долга.

По наблюдениям финансовых аналитиков, досрочное погашение к концу срока выплаты кредита не представляет большой выгоды для заемщика. Учитывая то, что подавляющая часть процентов уже выплачена, более целесообразным станет направление средств в источники получения дохода. Так, свободную сумму средств можно оформить во вклад или в ПИФ.

С другой стороны, преждевременный возврат долга на любом сроке даст возможность заемщику:

  • свободно распоряжаться жилплощадью, с которой снимается обременение;
  • избежать расходов на услуги страхования;
  • Минимизировать даже небольшую переплату по кредиту.