арендный бизнесИпотека – высокорисковый кредитный продукт, связанный с крупными суммами и длительными сроками. Прежде чем согласиться на сделку, банк обязан удостовериться в платежеспособности клиента, его созаемщиков или поручителей, а также проверить ликвидность залога. Каким образом происходит проверка? Основные данные эксперты банковской организации получают из документации, предоставляемой будущим заемщиком.

Сам процесс сбора документов и является главной проблемой ипотечного кредитования для клиента банка, ведь справок много и большинство из них ограничены в годности. Разъясним ситуацию для тех, кто боится запутаться – поговорим о том, какие документы нужны для оформления ипотеки.

Классификация

Если подсчитать общее количество бумаг, необходимых для рассмотрения кандидатуры заемщика и объекта недвижимости в качестве залога, то получится не менее двух десятков. Чтобы разобраться с каждой справкой, для удобства при оформлении ипотеки списки документов делят на 4 основные группы:

  • личная документация заявителя и его созаемщиков/поручителей;
  • подтверждение платежеспособности заявителя;
  • бумаги, подтверждающие ликвидность закладываемой недвижимости;
  • подтверждение чистоты сделки.

Специалисты, оформляющие сделки ипотечного кредитования, считают каждую ипотеку уникальной. Это связано с тем, что все люди разные, у каждого всегда есть особенные жизненные ситуации и обстоятельства в работе и в семейных отношениях, что может повлечь за собой некоторые изменения в списке требуемых документов.

По этой причине существует еще одна классификация, которая подразделяет бумаги заемщика на 3 большие группы:

  • обязательные;
  • условные, или предоставляемые при наличии (например, если клиент разводился, его попросят предоставить свидетельство о разводе);
  • дополнительные – те, которые банк может запросить на свое усмотрение, если это потребуется для снижения рисковости сделки (например, справка о наличии дополнительного дохода или справка о наличии вклада).

Рассмотрим обязательные и условные документы в каждой из 4 видов групп приведенной выше классификации.

Личная документация заявителя

Следует отметить, что приведенный ниже перечень применим как к заявителю, так и к его созаемщикам, а также к поручителям:

  • Удостоверение личности: все страницы паспорта РФ, водительские права (при наличии);
  • Подтверждение семейного статуса и документы на детей при наличии (свид-во о браке, брачный контракт, документы о разводе, свид-ва о рождении детей, справки об алиментах);
  • Диплом и иные документы об образовании для работников бюджетной сферы при льготной ипотеке;
  • Свидетельство ИНН, СНИЛС;
  • Подтверждение прохождения срочной службы (для мужчин до 27 лет включительно – военный билет или удостоверение офицера), либо приписное свидетельство.
Перед визитом в банк желательно убедиться, что у документов, необходимых для покупки квартиры по ипотеке, не истек срок действия. Если какие-то из них скоро перестанут служить владельцу и потребуют замены, лучше чтобы до этого момента оставалось не менее полугода. Некоторые заминки случаются с женщинами, которые недавно вступили в брак, поэтому в случае смены фамилии важно убедиться, что новая фамилия фигурирует во всех бумагах.

Подтверждение дохода и занятости

Большинство справок из этой группы ограничены по сроку службы и действительны не более 30 дней. Перечни документации в этой группы разные, в зависимости от типа занятости заявителя.

Для наемных работников

  • копия трудовой с пометкой о занятости по настоящий момент;
  • для дополнительного места работы – подтверждающая справка (приказ) или копия трудового договора;
  • справки о доходах за последние 6-12 месяцев.

В качестве подтверждения платежеспособности обязательно потребуют 2-НДФЛ. Если есть источники дополнительного дохода или в 2-НДФЛ отражена не вся заработная плата, тогда допускается предоставление дополнительных сведений на бланке банка. Также некоторые банковские организации принимают выписки из зарплатного счета. Для военнослужащих допускается предоставление служебного контракта.

Для ИП

Индивидуальные предприниматели обязаны принести в банк свидетельство о регистрации ИП, а также выписку из ЕГРИП. Подтверждением дохода для них служит декларация.

Для учредителя юридического лица

  • копия Устава или выписка из ЕГРЮЛ;
  • справка из обслуживающего банка о движениях по счету организации;
  • налоговая и бухгалтерская отчетность;
  • справки из налоговой об отсутствии штрафов и задолженностей.
Существуют также отдельные группы лиц, для которых установлены отдельные требования к документации. К таковым относят представителей правовых профессий, занимающихся частной практикой, а также фрилансеров и граждан с дополнительными доходами, получаемыми вне рамок трудоустройства. Для этих лиц допустимо предоставление 3-НДФЛ, квитанций, договоров подряда, договоров аренды и прочих бумаг. Нотариус или адвокат вправе отчитаться приказом о назначении на должность или удостоверением.

бизнес на аренде недвижимостиСтрахование жизни при ипотеке — обязательно или нет;

Как взять ипотеку на квартиру под материнский капитал;

Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье.

Документация на объект недвижимости

Несмотря на то, что заявитель способен подтвердить свою состоятельность, банк обязан проверить ликвидность недвижимости. Ведь ипотека связана с длительными сроками, и за долгие 10-15 лет выплаты кредита могут произойти непредвиденные события, в результате которых заемщик рискует потерять свой доход. Именно по этой причине в качестве дополнительной гарантии требуется залог.

Заложить можно земельный участок, дом, таунхаус, даже паркинг-место (новинка в сфере ипотечного кредитования). Но чаще всего в качестве залога используется квартира. Приобретаемая она или уже имеющаяся в собственности – значения не имеет.

Специалисты банка должны оценить возможность реализовать квартиру с тем расчетом, чтобы вырученные средства могли погасить долг заемщика в случае необходимости. Для этого они требуют предоставить следующее:

  • справки из Бюро техинвентаризации (БТИ) на квартиру (экспликация и поэтажный план);
  • кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости;
  • отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. Для получения этого документа придется обратиться только в аккредитованную банком оценочную компанию. Для подготовки отчета специалисты мониторят цены на недвижимость в районе приобретаемой квартиры, учитывая этажность, физическое состояние объекта и прочие факторы.

Отчет об оценке стоимости жилья не только необходим банку, но и полезен покупателю. С помощью отчета можно убедиться, не обманывает ли покупателя бывший владелец квартиры. Убедившись в завышенной стоимости жилья, покупатель еще успеет поторговаться.

Подтверждение чистоты сделки

В сотрудничестве с кредитором всегда работает команда юристов, задача которых заключается в проверке юридической чистоты оформляемой ипотечной сделки. Ошибки в данных документации, нарушение прав прописанных в квартире, наличие родственных связей между продавцом и покупателем и прочие факторы – все это может стать основанием для признания сделки недействительной.

Поэтому с продавца недвижимости потребуют следующие бумаги:

  • свидетельство о собственности;
  • договор о купле-продаже, договор дарения или другой документ/документы, служащие основанием для выдачи свидетельства о собственности;
  • подтверждение дееспособности продавца (водительское удостоверение, либо справки из наркологического и психического диспансеров при отсутствии водительских прав);
  • форма 10 или выписка из домовой книги о количестве прописанных жильцов;
  • согласие социальных служб на сделку, если владельцем квартиры является ребенок;
  • выписка из реестра собственников;
  • квитанции об оплате жилищных и коммунальных услуг или выписки с соответствующих счетов;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на совершаемую сделку;
  • ксерокопии всех страниц паспорта продавца (также необходимо чтобы убедиться, что на момент покупки квартиры продавец не состоял в браке, если он позиционирует себя как единоличный владелец);
  • копия свидетельства о рождении продавца (применимо в том случае, если владельцем квартиры выступает несовершеннолетний).

Дополнительная документация

Затронем некоторые бумаги, которые банк относит к дополнительным, необходимым при непредвиденных обстоятельствах. Чаще всего к таковым относят справки, позволяющие убедиться в состоятельности заемщика. Подобное случается, если официальный доход заявителя оказывается недостаточным для произведения ежемесячных платежей по ипотеке без ущерба бюджету семьи.

Убедить кредитора в платежеспособности помогают справки о наличии сбережений и вкладов в сторонних банках, документы, подтверждающие наличие автомобиля или недвижимости в собственности, справки на дорогостоящее имущество и прочее.

Перечень дополнительных бумаг существенно отличается у разных банковских организаций. Иногда, банк ограничивается небольшой припиской в конце списка обязательной документации, гласящей следующее: «Данный перечень является приблизительным. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы».

Семье, которая решилась на сделку ипотечного кредитования, следует подготовить как можно больше документации, способно убедить банк в ответственности и платежеспособности заявителей. Это не только сэкономит время, но также увеличит шанс на одобрение заявки и поможет снизить ставку по ипотеке.